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Category: casa (9)

Nov

L’abuso edilizio. Il vecchio vizio del Belpaese

Lo straordinario maltempo delle scorse settimane ha riportato alla ribalta un problema periodicamente ricorrente in Italia: l’abusivismo edilizio.

Sembra che il Belpaese non riesca proprio a liberarsi di questo malcostume, diffuso purtroppo per lo più nelle regioni centro meridionali.

E se generalmente si pensa che possa esserci una sorta di scala di gravità per i vari abusi commessi, riflettendo con onestà (soprattutto sui motivi di tutela della vita delle persone che danno origine a certi divieti) gli abusi edilizi sono tutti gravi.

La necessità di approfondire la questione è nata, in quanto, uno degli immobili siciliani in cui si è verificata la tragica morte di due famiglie travolte dal fango di un fiume, e che doveva essere demolito, era stato locato e le famiglie che lo occupavano, lo utilizzavano come “Casa Vacanza”.

Come è possibile, ci siamo chiesti, che un immobile considerato completamente abusivo, fosse, non solo ancora lì a 150 mt dal letto del fiume, ma anche concesso in locazione?

Abuso edilizio e contratto di locazione: binomio possibile?

Proviamo a capire qualcosa in più.

Innanzitutto, quando un edificio è abusivo?
Un immobile è considerato abusivo, quando è stato realizzato senza alcuna autorizzazione amministrativa. Si tratta di una situazione insanabile, salvo l’intervento di leggi che vadano a condonare l’abuso.

È possibile che un immobile abusivo venga regolarmente iscritto al catasto (e quindi abbia tutti quei riferimenti – foglio, particella, sub, categoria catastale e finanche la rendita – propri di ogni edificio)?
Sì, è possibile. Il catasto ha rilevanza solo ai fini fiscali e quindi la presenza di un immobile nel catasto non è sinonimo della sua regolarità urbanistica.

La mancanza del certificato di agibilità è sinonimo di abuso edilizio?
Non necessariamente. Il certificato di agibilità è un documento che gli edifici molto vecchi quasi mai hanno, tuttavia, è possibile produrlo anche molti anni dopo seguendo le procedure di legge.
Il certificato di agibilità, però, non può essere rilasciato per immobili che siano stati costruiti abusivamente e non successivamente sanati (qualora la legge lo consenta).

Quindi, un immobile abusivo (completamente) o contenente un abuso può essere concesso in locazione?
La risposta è sorprendente, ed è sì.

Una casa abusiva si può affittare.

Si fanno poi delle distinzioni a seconda che l’abuso edilizio sia stato o meno comunicato al conduttore, e sia stato o meno fonte di impedimento del godimento dell’immobile stesso .
Per cui:

se l’abuso edilizio viene espressamente indicato nel contratto di locazione firmato dal conduttore, il contratto è valido a tutti gli effetti (c’è il consenso di tutte le parti);
se l’abuso viene nascosto, ma determina l’inutilizzabilità del bene (per esempio, è ostativo dell’ottenimento di particolari autorizzazioni), il contratto di affitto è invalido;
se l’abuso viene nascosto, ma non determina l’inutilizzabilità del bene, il contratto continua a rimanere valido.

Si può addirittura applicare il canone concordato (con tutti i benefici fiscali che derivano dalla scelta di questa tipologia contrattuale).

Sembra davvero impensabile che l’autore di un abuso edilizio, possa lucrare ulteriormente sul frutto del suo reato eppure in Italia è così.

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Lug

Quando la casa non è mutuabile

Lo si legge negli annunci e spesso lo si sente dire durante le trattative. A volte capita che la casa che si vuole acquistare non sia mutuabile.
Ma cosa significa mutuabile?
In economia sta a significare un qualcosa che possa essere oggetto di mutuo bancario. Ha anche un altro significato legato all’assistenza sanitaria, ma in questo momento ci interessa il primo significato.

Per capire bene di cosa stiamo parlando, occorre fare un passo indietro.

In Italia tutti gli immobili sono divisi per categorie. Per semplificare in modo estremo, esiste una categoria destinata alle abitazioni e gli uffici (A) , una destinata agli immobili relativi ai servizi (B) e una agli immobili commerciali con le loro pertinenze (C). Un immobile, per essere una casa, quindi abitabile secondo la legge, deve rientrare in alcune sottocategorie del gruppo A. E questo può avvenire se rispecchia dei requisiti urbanistici dettati dalla legge (altezze, grandezza delle stanze, quantità di finestre ecc.)

Quando si è in procinto di acquistare un’abitazione, quindi, è estremamente importante verificare che l’immobile scelto rientri nella categoria catastale A e che, quindi, abbia tutte le carte in regola per poter essere abitato.

Perché avere le carte in regola?

Perché è così importante che dal punto di vista catastale l’immobile scelto sia conforme sotto il profilo urbanistico e catastale a quanto prescrive la legge?
In quanto, nel caso in cui venga richiesto un muto, il perito della banca è obbligato a visionare la documentazione e l’immobile per controllare che i documenti rispecchino lo stato di fatto dell’immobile stesso. Se questa corrispondenza dovesse mancare, non sarebbe possibile chiedere un mutuo e perciò si direbbe che la casa non è “mutuabile”. Non si potrà quindi neanche usufruire delle agevolazioni prima casa. O una volta acquistata magari senza mutuo, trasferire lì la residenza.

Una casa non mutuabile, in realtà, è una contraddizione in termini. Una casa non mutuabile, è una casa non vendibile, perché presenta difformità urbanistiche tali da non poter essere sanate.

Attenzione! Non stiamo dicendo che gli immobili appartenenti alle categorie catastali diverse dalla A non siano acquistabili o mutuabili. Stiamo dicendo che non lo sono nella misura in cui in quegli immobili si voglia abitare.

E se poi dopo l’acquisto volessi comunque abitare un immobile non abitabile?
In questo caso, si incorrerebbe il rischio, in caso di controlli, di essere denunciati per abuso edilizio. Questo ad esempio è il caso di molti degli immobili accatastati C3, ovvero i famosissimi e molto di moda soprattutto nei grandi centri urbani “loft”.

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Feb

Il valore degli immobili ancora in discesa

Secondo i dati di gennaio reperibili dal portale immobiliare Idealista, il prezzo di vendita delle case in Italia è sceso di un ulteriore 0,6%.

Secondo questo dato, il prezzo medio a metro quadrato in Italia è quindi sceso a 1810 €/mq. Se vogliamo soffermarci solo su Caserta, la nostra città, il prezzo di vendita medio è in continua discesa e al momento è fermo sui 1623 €/mq (la fonte è il sito del portale Immobiliare.it ed è la risultante della media dei prezzi degli immobili pubblicati sul portale stesso).

A questo calo, va anche aggiunto che (sempre secondo il portale Idealista) la percentuale di sconto applicata rispetto al prezzo iniziale in ogni compravendita è superiore al 20%

Cosa vuol dire questo? Vuol dire che il valore degli immobili continua inesorabilmente a scendere e che, al momento, oltre ad essere negativo il dato ultimo è decisamente negativo il trend. Vuole dire anche che chi compra, sa di avere delle carte in più da giocare rispetto al venditore, prima fra tutte quella relativa al fattore tempo.

A questo punto, chi voglia vendere il proprio immobile (e agisce in modo razionale) capisce bene che è davvero controproducente fissare un prezzo troppo alto e soprattutto non immaginare di essere flessibili nella trattativa.

È inoltre necessario, riuscire a dare un valore aggiunto all’immobile che si propone e questo perché, per evitare forti trattative al ribasso, occorre che il prezzo del bene e il valore percepito del bene stesso, quantomeno coincidano. Meglio ancora sarebbe, se si riuscisse a far percepire al cliente un valore ben superiore al prezzo richiesto.

Come fare?

L’home staging, nelle sue numerose sfaccettature ci viene in aiuto.
Ricordiamo che la prima scrematura dei possibili acquirenti avviene sulla base delle fotografie trovate su internet, per cui è fondamentale che l’immobile abbia un servizio fotografico dedicato. Quando fate le foto, quindi ricordate queste regole.

Le 3 regole della fotografia (per aUMENTARE IL VALORE PERCEPITO DELL’IMMOBILE)

Ordinare

Se si tratta di un appartamento abitato (da proprietario o anche da inquilino) è fondamentale che le fotografie vengano fatte dopo aver riordinato la casa. Per cui:
– niente letti sfatti
– niente vestiti sulle sedie o comunque fuori dagli armadi. Idem per le asciugamani, gli accappatoi nei bagni
– no alla biancheria messa ad asciugare, sia dentro che fuori la casa
– no ai giochi dei bambini sparsi ed in bella vista
– no a ciotole e cucce per cani e gatti
– no a detersivi e prodotti per l’igiene a vista nei bagni e nelle cucine
– no all’immondizia visibile.

Spersonalizzare

Occorre fare in modo tale che in ogni stanza vengano eliminate le suppellettili troppo personali, per cui
– meno cornici con foto
– meno soprammobili
– meno colori
– meno piante.

Pulire

Lo sporco piccolo non si vede nelle foto e in ogni caso, chi prende visione di un immobile per acquistarlo, dà per assodato che sarà ripulito dopo l’acquisto.
Ci sono però alcuni particolari che si vedono anche in foto come, ad esempio
– i segni delle cornici o dei mobili sulle pareti quando vengono spostati
– i residui di sporco che restano quando si sposta una cucina
– le erbacce e piante secche dai balconi
– la ruggine evidente sulle inferriate di balconi o finestre
Questi vanno rimossi, o attenuati, in modo che l’immobile abbia un aspetto fresco e un minimo curato.

Passando, invece, a come deve essere mostrato l’immobile dal vivo al momento dell’appuntamento, c’è qualche regola da seguire anche in questo caso.

Le 3 regole dell’appuntamento

Ordinare

L’ordine deve essere assolutamente mantenuto anche quando si effettuano le visite, per cui, se l’immobile è abitato, bisogna dare all’abitante della casa il tempo di sistemare prima di fissare l’appuntamento.
Per riordinare valgono le regole elencate sopra.

Riparare

Se l’immobile presenta la necessità di grandi o piccole riparazioni, è bene provvedere, in modo che parte della visita non trascorra a giustificare il perché e il per come si siano verificate. Per cui
– se ci sono perdite, devono essere riparate e le pareti tinteggiate per coprire la macchia di umido. Idem in caso di problemi muffa e/o condensa
– pavimenti o parquet rotti o disconnessi vanno sistemati
– gli infissi devono potersi aprire e chiudere senza difficoltà
– le tapparelle si devono poter alzare tutte
– se ci sono mobili fatti su misura che vengono venduti con l’immobile, devono essere in buone condizioni e se non lo sono, vanno riparati.

Profumare

La percezione degli odori è molto diversa da persona a persona, e spesso la presenza di un odore forte può davvero distrarre l’ipotetico acquirente dall’obiettivo di visionare al meglio l’immobile. Per questo motivo:
– far arieggiare prima dell’appuntamento
– portare con sé un deodorante per ambienti, per coprire eventuali “puzze” (cucinato, muffa, fogna, umidità)
– far scorrere acqua nei sifoni di bagno e cucina.

Questi sono solo piccoli accorgimenti e sono, potremmo dire, la base dell’home staging che è un servizio molto più complesso del semplice riordino dell’appartamento.
Se non potete fermare l’inarrestabile corsa al ribasso dei prezzi, potete almeno tamponare l’emorragia.

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Agevolazioni fiscali per efficientamento energetico

Gen

Ecobonus, per risparmiare energia

Abbiamo parlato della proroga degli incentivi fiscali per chi intenda ristrutturare casa o acquistare mobili nel 2018, ma c’è un ulteriore bonus di cui ancora non abbiamo approfondito le caratteristiche. Parliamo dell’ ecobonus.

L’ attenzione al risparmio energetico e ai consumi è quello che muove molti cittadini a scegliere in fase di acquisto case che siano in classe energetica elevata. Per questo motivo, in molti, provvedono a rendere più moderni i propri appartamenti proprio seguendo il principio che, in tema di efficienza energetica, spendere un po’ di più per installare dispositivi migliori, si traduce in un risparmio a lungo termine.

E questo è ancor più vero se, al risparmio futuro sulle bollette, si aggiunge la possibilità di rientrare dell’investimento fatto, attraverso le detrazioni fiscali previste per legge.

Ecobonus: di cosa si tratta?

L’ ecobonus è una detrazione fiscale per tutti colori che abbiano sostenuto delle spese volte a migliorare l’efficienza energetica e le prestazioni (energetiche) dell’abitazione.

Per questo motivo, rientrano nelle spese detraibili, quelle sostenute per:

miglioramento di coibentazioni, pavimenti, finestre, infissi (miglioramento termico dell’edificio);
installazione dei pannelli solari;
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
interventi di domotica finalizzati al controllo a distanza degli impianti di riscaldamento;
acquisto del materiale per il risparmio energetico;
prestazioni professionali per l’installazione.

Più sei efficiente e più risparmi

La novità del 2018 è la modulazione della detrazione a seconda degli interventi effettuati e cioè, di quale sia effettivamente l’impatto della ristrutturazione sulla efficienza energetica.

Per cui la detrazione scende al 50% (rispetto al 2017) per:

le spese di sostituzione di infissi e schermature;
l’installazione di una caldaia a condensazione di classe A;
l’acquisto e la posa di impianti alimentati a biomasse combustibili (le stufe a pellet, per intenderci)
le tende solari.

La detrazione è al 65% invece per:

la sostituzione della caldaia, con una a condensazione di classe A e con contestuale installazione di sistemi di termo regolamentazione evoluti;
l’installazione di pannelli solari;
l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di impianti di domotica;
per le coibentazioni;
l’installazione di micro cogeneratori;
la sostituzione degli scaldacqua tradizionali con quelli a pompe di calore.

Ma qual è il limite di spesa previsto dalla Legge di stabilità per l’ ecobonus?

100.000 euro per gli interventi di riqualificazione energetica
60.000 per gli interventi sull’esterno degli edifici e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali.
30.000 euro per gli impianti di climatizzazione invernale.

E infine: chi può chiedere l’ ecobonus ?

Dunque, la detrazione per la tipologia di spese mirata all’efficientamento energetico, spetta a tutti i contribuenti persone fisiche che vantino un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento (compresi familiari conviventi).
Spetta, inoltre, ai professionisti titolari di Partita IVA, ai contribuenti con redditi di impresa a cui verrà detratto dall’IRES, alle associazioni fra professionisti, agli enti pubblici o privati che non svolgono attività commerciale.

A volte, tuttavia, rendere efficiente dal punto di vista energetico il proprio appartamento e non preoccuparsi dell’intero stabile, vanifica il raggiungimento dell’obiettivo e per questo la norma ha previsto una sorta di super bonus, per chi interviene anche sui condomini.

Il Superbonus per i condomini

Stiamo parlando di un bonus che va ad unire il bonus per le ristrutturazioni antisismiche e l’ecobonus.

In pratica, i condomini ubicati nelle zone a maggior rischio sismico che effettueranno lavori di riqualificazione energetica e sismica, godranno della detrazione dell’ 80% se vi è il passaggio ad una classe inferiore di rischio e dell’85% per il passaggio di due classi inferiori.
L’importo massimo detraibile è di 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari nel condominio ed è ripartito i dieci anni.

A proposito di eco…logia

Una novità della Legge di stabilità del 2018 è il bonus verde e cioè una detrazione del 36% per i lavori di sistemazione del verde effettuati su giardini e terrazzi, balconi anche condominiali, fino ad una spesa massima di 5.000 euro ad unità immobiliare.
I lavori detraibili?
Impianti di irrigazione, pozzi, riqualificazione dei prati, fornitura di piante e arbusti, sostituzioni di siepi, spese per grandi potature.

Insomma, che si abbia un animo green o meno, è davvero arrivato il momento di risparmiare energia e le Stato vuole darci una mano.