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Dic

Sfratto. La parola all’avvocato

Sfratto.
Nella mente dei locatori è l’incubo più nero. Anche se a loro non è mai personalmente capitato, è la paura più grande.

Abbiamo deciso di fare qualche domanda specifica sugli sfratti, la procedura da seguire e lo stato dell’arte nella nostra città, all’Avvocato Argia Maina, civilista.

Avvocato, ci può dire quali sono le maggiori cause di controversie relative alla locazione?

La maggior parte delle controversie in materia di locazione inizia con una morosità rispetto al canone pattuito che le parti non riescono più a gestire; una parte residuale di conflitti scaturisce da vari inadempimenti contrattuali.

Per quali motivi è possibile chiedere lo sfratto del proprio inquilino?

Quando l’inquilino risulti moroso rispetto al canone concordato o rispetto agli oneri accessori. La situazione varia a seconda che la locazione sia ad uso abitativo o diverso. Nel primo caso la morosità si ha con il mancato versamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure con il mancato pagamento degli oneri accessori per una somma che sia superiore a due mensilità di canone.

Nel caso di locazioni ad uso diverso l’inadempimento deve essere grave ed è valutato dal Giudice.

Ad ogni modo è fondamentale verificare cosa dispone il contratto siglato tra le parti.

Infine si può chiedere anche l’intimazione di sfratto per finita locazione quando il contratto di locazione sia scaduto e si voglia ottenere un titolo per il rilascio forzato dell’immobile.

Cosa deve fare un proprietario quando il proprio inquilino smette di pagare?

Non sottovalutare la situazione.

Inviare una richiesta formale di pagamento e verificare se c’è la possibilità di concordare una soluzione con l’inquilino. Nel caso in cui la morosità sia consistente è consigliabile comunque rivolgersi ad un professionista per cercare di verificare la possibilità effettiva di concordare un piano di rientro.

Mi è capitato spesso di riuscire a gestire, con la volontà di entrambe le parti, una situazione di crisi, concordando piani di rientro sostenibili e che includessero garanzie anche per il proprietario. Soluzioni simili hanno il vantaggio di preservare quei rapporti che, fino al momento della crisi dovuta alla morosità, sono stati buoni, contenendo di molto i costi e i tempi di un’azione giudiziaria.

La procedura prevista dalla legge è lunga?

La fase iniziale del procedimento è una fase sommaria, abbastanza snella e celere.

Nel caso in cui l’inquilino non si costituisca in giudizio oppure costituendosi non si opponga, si può ottenere un provvedimento favorevole in pochi mesi. Solo per le locazioni ad uso abitativo la legge prevede la possibilità, per l’inquilino costituito in giudizio, di sanare tutto quanto dovuto in udienza, oppure di chiedere il c.d. termine di grazia, che consiste nella concessione di un termine perentorio per il pagamento della morosità e delle spese per la procedura, entro un massimo di 90 giorni o di 120. Per ottenere il termine di grazia, occorre però che:

– la morosità non superi le due mensilità,

– sia conseguente alle precarie condizioni economiche dell’inquilino,

– che le stesse siano insorte dopo la stipulazione del contratto e siano dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

Una volta concesso il termine e stabilito l’importo complessivo da versare, il Giudice fisserà un’udienza per verificare se l’inquilino abbia adempiuto o meno, in caso negativo (anche in caso di pagamento parziale) convaliderà lo sfratto e fisserà il termine per il rilascio dell’immobile.

Al di là di queste ipotesi, se l’inquilino costituendosi in giudizio si oppone, si avrà un passaggio ulteriore, con l’obbligo di espletare la mediazione e l’apertura di una fase di merito. Questa fase comporta tempi più lunghi, variabili da Tribunale a Tribunale.

Oltre alla liberazione dell’immobile, il proprietario riesce ad ottenere i canoni di locazione insoluti?

Ovviamente il proprietario può agire sia per ottenere il rilascio dell’immobile che per la condanna al pagamento delle somme che non sia riuscito a riscuotere. Si tratta di chiedere e di mettere in esecuzione due aspetti distinti della stessa vicenda. Per quanto riguarda l’aspetto dei canoni e degli oneri da recuperare, la chance della realizzazione effettiva risiede nel patrimonio del proprio inquilino. Se l’inquilino risulta, come non di rado accade, nullatenente, sia in senso formale che sostanziale, il massimo risultato raggiungibile potrebbe essere il rilascio dell’immobile. Per questo è sempre consigliabile non lasciare andare situazioni di morosità ma agire tempestivamente. Al contrario, nel caso in cui l’inquilino abbia redditi o beni aggredibili, si potrà mettere in esecuzione il provvedimento; i tempi variano da caso a caso. Naturalmente resta sempre ferma l’ipotesi, non infrequente nella pratica, di un accordo bonario tra le parti per evitare l’esecuzione dello sfratto.

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Avv. Argia Maina, civilista

Avvocato, Lei si occupa di molte cause di sfratto?

Mi occupo spesso di immobili e locazioni, il 30% delle pratiche di studio riguardano sfratti per morosità. È utile precisare che lo sfratto in senso stretto riguarda contratti di locazione, ad uso abitativo o diverso, regolarmente registrati.

Dall’inizio della cosiddetta crisi, ha visto aumentare il numero dei casi di sfratto per morosità?

Gli sfratti per morosità, sia su Caserta che su Napoli, sono esponenzialmente aumentati proprio con la crisi economica.

Da un lato i proprietari si sono mostrati rigidi rispetto ad una situazione di morosità diffusa che è esplosa intorno al 2010, d’altro canto gli inquilini spesso non hanno cercato di trovare una soluzione bonaria con i proprietari, protraendo situazioni di morosità sfociate poi in conflitti giudiziari.

Per l’anno che si sta chiudendo, ha riscontrato una variazione del numero degli sfratti per morosità?

Per quanto riguarda le mie pratiche e confrontandomi anche con altri colleghi che operano tra Napoli e Caserta, il dato risulta abbastanza stabile da un paio d’anni. Sono sempre elevati i numeri che riguardano gli sfratti per canoni non pagati, tuttavia si registra una maggiore disponibilità delle parti a dialogare per trovare una soluzione condivisa ed evitare, così, cause giudiziarie.

C’è un consiglio che si sentirebbe di dare ad un proprietario per la scelta del proprio inquilino?

Possibilmente rivolgersi ad intermediari che fungano da filtro. Importante è anche redigere un buon contratto di locazione che tuteli i vari aspetti del rapporto e che garantisca l’adempimento delle obbligazioni.

Che consiglio si sentirebbe di dare ad un proprietario che si trova davanti ai primi sintomi di morosità da parte del proprio inquilino?

Non attendere. Rivolgersi al proprio inquilino immediatamente, sia personalmente che attraverso un avvocato. Cercare di venire a capo della situazione nel minor tempo possibile per gestire al meglio la crisi ed evitare danni ulteriori.

E ad un inquilino che si trova in una situazione di difficoltà economica?

Anche in questo caso è inutile attendere la contestazione della morosità, potrebbe essere opportuno rivolgersi il prima possibile ad un professionista del settore per cercare una soluzione concreta al problema e valutare anche la possibilità di accedere alle agevolazioni eventualmente previste dalla legge per il proprio caso.

Qualora qualcuno dei nostri lettori volesse contattarLa, come potrebbe farlo?

Certamente via mail all’indirizzo argiamaina@gmail.com

Nov

Affitti finti: la truffa immobiliare viaggia sul web

Cerchi casa, navighi in internet e ti imbatti in una casa fantastica ad un prezzo eccezionale. Tanto eccezionale che ti sembra impossibile che questo colpo di fortuna sia capitato proprio a te.

E infatti quella casa è talmente eccezionale che semplicemente non esiste. Per meglio dire, non esiste nella tua città e al prezzo indicato.

C’era giunta voce di una truffa immobiliare di questo genere attraverso dei nostri clienti, poi c’è stata “Striscia La Notizia” che ha affrontato l’argomento con dei servizi e quindi il fenomeno è un po’ scemato.
Oggi tuttavia, mentre eravamo alla ricerca di un immobile per una nostra cliente, svolgendo la nostra attività di property finder, ci siamo imbattuti in questo annuncio:

Foto tratta dal sito di annunci immobiliari

Quello che stonava, immediatamente erano le foto (troppo perfette per essere un privato) e il prezzo (troppo basso per essere un appartamento arredato con tale cura). Altro elemento era l’assenza di un numero di telefono, ma la richiesta di essere contattati solo via mail.

A quel punto, dato che ci era già capitato, abbiamo svolto una ricerca attraverso le immagini. Come per magia, l’appartamento è risultato essere un appartamento in vendita gestito da un’agenzia di Torino.

Foto tratta dal sito di un’agenzia immobiliare di Torino

Ma cosa accade quando qualcuno è poi interessato all’appartamento?

Come raccontatoci da alcuni nostri clienti e dal servizio di “Striscia La Notizia”, quando il truffatore viene contattato, sostiene di essere fuori città (in genere all’estero), per far vedere la casa può inviare la chiave, ma per farlo chiede l’invio di una somma di denaro a titolo di caparra, generalmente attraverso alcuni dei sistemi meno tracciabili e sicuri per chi vuole fare transazioni on line. Ovviamente la chiave non arriva mai, mentre i soldi sono già a destinazione.

Questa è una truffa immobiliare.

Cosa devi fare se incappi in una situazione del genere?

Partiamo dal principio.
1. Esercita l’arte del dubbio. Se un appartamento è tanto ricercato e bene arredato e il canone richiesto è al di sotto del canone di mercato richiesto in quel periodo in quella zona, dubita. Se le foto sono foto scattate in modo chiaramente professionale e l’inserzionista è un privato, dubita. Se ti viene chiesto di usare metodi di trasferimento di denaro non sicuri, dubita.

2. Verifica. Come già detto, non serve essere Sherlock Holmes, a noi è bastata una semplice ricerca attraverso le immagini.

3. Cerca rapporti umani. Se decidi di prendere contatti, cerca di incontrare una persona fisica, che ti mostri l’appartamento. Se il proprietario è fuori, aspetta che ritorni. Se c’è un referente in loco, chiedi il suo contatto e chiamalo.

4. “Vedere cammello, dare moneta”. Se non puoi andare fisicamente a vedere l’immobile, non pagare nulla.

Dobbiamo dire che purtroppo, pur essendo ormai conosciuto, questo tipo di truffa immobiliare periodicamente torna in auge, e ci sono persone che in assoluta buona fede ci cascano. Può capitare anche alle persone più furbe ed attente, perché i truffatori, sanno bene come muoversi.
Per aiutarti, secondo la nostra esperienza, possiamo dirti che:
– nessun proprietario affitta la propria casa senza vedere l’inquilino almeno una volta;
– nessun proprietario tendenzialmente affitta la propria casa senza aver potuto verificare la solvibilità dell’inquilino.

Saremo di parte, ma l’ultimo consiglio è quello di rivolgervi ad un professionista del settore. Contattaci all’indirizzo info@homingimmobiliare e ti aiuteremo a trovare la casa adatta a te.

Nov

Quando la casa fa la muffa

La muffa, quella nera, maleodorante, fissata negli angoli dei soffitti di bagni, verande, camere da letto.

Quella a macchiette, che fanno un po’ effetto animalier dietro gli armadi.

Oppure quella che porta con sé l’odore inconfondibile, che non va via semplicemente pulendo casa, perché tanto ritorna.

Il quadro è abbastanza inquietante?

Credo di sì, perché la muffa è uno di quei problemi che può scaturire da molte cause e causare molti problemi.

Proviamo a fare ordine, dividendo queste cause fra quelle che grossomodo possono essere ricondotte a chi vive nella casa e quelle che possono essere ricondotte alla casa stessa.

Muffa causata da comportamenti degli abitanti.

Areazione insufficiente: i locali sono arieggiati male. Non si ha la buona abitudine di aprire le finestre per far “cambiare l’aria”, come dicono le mamme, magari anche più di una volta al giorno.
Si lascia aperta la porta che separa una stanza riscaldata da una non riscaldata. Nella stanza non riscaldata si formeranno condensa e muffa più facilmente che nelle altre.
Vengono scelti per le pareti rivestimenti non traspiranti, tipo carta da parati al vinile.
Si lascia asciugare la biancheria all’interno della casa o sui termosifoni.

C’è poi la muffa causata da problemi strutturali.

Pareti esterne non isolate bene.
Infiltrazioni.

Occorre quindi separare i casi in cui si può parlare di vizio dell’immobile, da quelli di caso fortuito.

Se non si risolvono i problemi alla radice, non basta ripulire la parete “infettata”dalla muffa.

Occorre rivolgersi a degli specialisti, usare prodotti che siano controllati ed ecologici, per eliminare il problema alla base. E se si tratta di un problema comportamentale, cambiare abitudine.

Nel caso in cui l’appartamento con la muffa sia concesso in locazione, spesso gli inquilini cercano delle soluzioni, per non vivere più in una casa ritenuta non più salubre. E cosa fanno?
Decidono di:

smettere di pagare il canone di locazione
autoridursi il suddetto canone
lasciare l’appartamento senza preavviso

Ma possono farlo?

Diciamo che il conduttore non può decidere autonomamente di sospendere il pagamento del canone o la sua riduzione.

Diciamo anche, però che la legge (art. 1578 CC) prevede che “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.”

Il locatore, inoltre, per legge è tenuto a mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione e deve essere considerato responsabile del problema e chiamato a rispondere dei danno subiti dai locatari, nei casi di presenza di muffe e umidità alle pareti dell’immobile locato.

L’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto quando la muffa sia tanta e tale da poter essere eliminata solo intervenendo in maniera strutturale sull’immobile; quando senza tale intervento l’appartamento risulta essere inabitabile.

Ma come si deve procedere per vedere tutelato il proprio diritto alla salute in primis?

L’inquilino deve comunicare per iscritto al proprietario il problema che si è venuto a creare, ponendo un termine per la rimozione dello stesso. Il proprietario, potrà asserire che la muffa si sia formata a causa di cattive abitudini del conduttore e chiedere a sua volta la risoluzione del contratto. A questo punto sarà necessaria la presenza di un tecnico che verifichi quali siano le cause della presenza di muffa.

La regola è sempre la stessa: se si tratta di una mancata o inadeguata manutenzione ordinaria, la rimozione sarà a carico dell’inquilino. Se si tratta di manutenzione straordinaria, se ne dovrà fare carico il locatore.

Il nostro consiglio, per i proprietari di immobili è di risolvere i problemi senza cercare scappatoie e cure palliative.

Per gli inquilini, invece, è quello di rivolgervi a dei seri professionisti per capire come muoversi, senza cadere nella tentazione di farsi giustizia da sé.

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Set

Se la casa è social si può fare a meno dell’ agente immobiliare?

Parliamoci chiaro: da sempre si è pensato che il lavoro di agente immobiliare fosse sostituibile con il sensale, il portiere, l’amico dell’amico, il famosissimo “cugino” che sa fare tutto e praticamente gratis.
C’è una enorme semplificazione rispetto a quello che è il lavoro dell’agente immobiliare, tanto da far ritenere ai più che siamo semplici “apriporta”*.
In fondo, diciamo la verità, la colpa è anche dei componenti la categoria.

Spesso mi chiedo cosa sia capitato ad un’intera categoria per trasformarsi nel nemico pubblico numero uno di chi vuole vendere o affittare il proprio immobile. Quanta improvvisazione, malafede, incompetenza, ci devono essere state per far sì che per chiunque il lavoro di agente immobiliare sia così poco percepito?

Ovviamente non lo so.

Perché sto parlando di questo? Perché da un po’ di giorni sto riflettendo sul significato e sulla valenza pratica della “disintermediazione”. Su come viene percepita dai nostri potenziali clienti e perché.

Il punto di partenza del ragionamento è stato il lancio di alcuni siti per la compravendita immobiliare che fanno della riduzione al ricorso di intermediari, il loro cavallo di battaglia. Sostanzialmente dicono: non ti servire di un mediatore, ma metti il tuo immobile nella nostra vetrina e con la pubblicità e il posizionamento dei motori di ricerca che noi facciamo per il nostro sito, il tuo immobile avrà la massima visibilità. Il costo? Il proprietario non ha alcun costo, a meno che non voglia il loro cartello “vendesi” che inserisce il qr code.
Quello su cui sono davvero perplessa, è il modo grossolano in cui viene liquidata la pratica “vendo casa” o “affitto casa”. Si dimentica di spiegare alle persone i meccanismi propri della pubblicità/visibilità in internet, oltre che della definizione del prezzo di un bene.

Il mito delle visualizzazioni
Chiunque mastichi un po’ di web marketing, sa che quello che vale non è il numero assoluto delle visualizzazioni di un contenuto pubblicato, ma anche da chi provengono quelle visualizzazioni. Non servono “da 20 a 20.000 visualizzazioni in pochi secondi” se non sono targettizzate. E aggiungiamo che non ha senso far vedere solo un post su un social network, se il tuo obiettivo è far arrivare clienti al tuo sito, farti contattare, farti conoscere e vendere.

Questione di prezzo
Come abbiamo provato a descrivere in un precedente articolo di questo blog (Prezzo: è determinante per la vendita?) la determinazione di un giusto prezzo di mercato è il passo fondamentale da svolgere se si vuole vendere (o affittare) un immobile.

Lasciate un privato a determinare il prezzo (non il valore, attenzione) del proprio immobile e vedrete delle sopravvalutazioni anche del 20% o del 30%.

Questo comporta in sequenza: giacenza dell’immobile sul mercato, decisione di abbassare il prezzo, tentativo da parte degli interessati di formulare offerte ad una cifra ancora più bassa, facendo leva proprio sul tempo di giacenza.

Evidentemente, se la percezione dell’utilità dell’ agente immobiliare è ancora così bassa, ci sarà un perché e su questo dovremmo interrogarci.
Io invece continuo a chiedermi perché, quando qualcosa è GRATIS, non si pensa mai a come sarà il servizio offerto rispetto agli obiettivi che ci si pone.

*ricordo la querelle sorta fra l’Amministratore Delegato del portale di annunci immobiliare.it Carlo Giordano e le associazioni di categoria degli agenti immobiliari.

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