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Mag

Prezzo: è determinante per la vendita?

La risposta è sì.

Il prezzo di un immobile è determinante per poter vendere o affittare.

Pensaci. Tutte le volte che effettui un acquisto, quali sono i fattori che ti spingono?

Il bisogno reale. Il bisogno di affermazione sociale. Il piacere.

La casa non è immune da queste dinamiche, anche se di rado ha le caratteristiche di un acquisto impulsivo (come un paio di scarpe per una donna, ad esempio). Per questo motivo, il fattore prezzo rientra nell’elenco delle motivazioni che spingono a scegliere una casa invece di un’altra.
Ad esempio, voler vivere in quartiere esclusivo, risponde ad un bisogno di affermazione sociale. È una questione di prezzo. E di quanto una persona sia disposta a spendere per soddisfare quel bisogno.

Quando si inizia la ricerca di un immobile, tutti (anche chi apparentemente non ha limiti o vincoli economici) fanno un primo passo: fissare un budget. Quanto posso spendere? Fino a dove posso spingermi?
Solo dopo verranno requisiti quali la zona e le dimensioni .

Hai capito dove voglio arrivare?

Se decidi di vendere o affittare una casa, un negozio, un ufficio, un capannone devi fissare il prezzo giusto.

Non siamo più negli anni ’90 quando c’era molta più liquidità rispetto a quella che c’è oggi e le banche erogavano più mutui facilmente accessibili.
Oggi, anche se si parla di segnali di ripresa grazie all’aumento dei mutui erogati (http://goo.gl/UNVmfS) , la situazione è diversa: ci sono oggettivamente meno possibilità di spesa ed è intervenuto un fattore che vent’anni fa qui in Italia non era ancora diffuso.

Internet. Con l’avvento dei portali immobiliari,inoltre, chi è alla ricerca di un immobile in vendita o in affitto può effettuare paragoni, vedere lo stato degli immobili proposti e valutare, in una prima scrematura la congruità fra quello che è offerto e il prezzo.
È fondamentale quindi fissare fin da subito il prezzo giusto, quello che davvero rappresenta il punto di incontro fra la domanda e l’offerta.

Ma come si determina questo prezzo giusto?

Nella vendita
Tecnicamente possiamo dire che il prezzo base di un immobile è dato dalla superficie commerciale in mq moltiplicata per il valore a mq di zona.

La superficie commerciale è data dalla superficie totale dell’unità immobiliare, compresi muri interni ed esterni, balconi, terrazze e giardini se presenti, calcolati in una misura percentuale diversa fra loro.

Per determinare il valore a mq della zona in cui è situata l’unità immobiliare che si intende valutare, invece, un valido aiuto può essere l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate. Bisogna stare attenti però, in quanto si tratta di un valore non sempre aggiornato (potrebbe risalire anche a un anno prima o più), che si riferisce, in genere alle unità immobiliari prima che siano state vendute (quindi il prezzo a cui sono state pubblicizzate) e non al prezzo finale a cui la trattativa si è chiusa.

Ci sono altri fattori da valutare? Certamente:
– caratteristiche (tipo esposizione, piano, vista, luminosità);
– stato interno (rifiniture, divisione degli spazi)
– stato del palazzo in cui è situato
– servizi presenti in zona (scuole, supermercati, servizi comunali).

Nell’affitto
Per l’affitto la valutazione del prezzo è un po’ più semplice. La superficie presa in considerazione da chi cerca casa da affittare, è quella netta interna e il valore finale è dato più che altro dalle rifiniture o da elementi quali la presenza di posto auto.

A questo punto è chiaro che il prezzo così determinato può essere ben distante da quello che il proprietario si aspetta.

Quali sono le conseguenze di un prezzo molto distante da quello che il mercato pagherebbe?

– Allungare i tempi di vendita/affitto
– Svalutare l’immobile a causa del continuo gioco di ribassi che il proprietario si sente costretto a fare.

Per questo motivo è così importante effettuare la valutazione nel modo corretto.
Per questo motivo è importante che il prezzo sia percepito dall’acquirente come congruo rispetto al bene in vendita.
E, infine, per questo è tanto importante non bruciare le tappe, ma capire bene cosa si vuole ricavare da una vendita e perché.
Perché quando il prezzo è giusto, il numero di clienti in target interessati, aumenta.
Il proprietario, non sempre ha la lucidità di unire tutti questi puntini.

A questo punto entriamo in scena noi. Ti possiamo aiutare? Sì. Contattaci a info@homingimmobiliare.it e ti diremo come.

Ma ricorda: quando il prezzo è giusto, l’obiettivo è più vicino.

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Apr

La registrazione dei contratti di locazione. Cosa fare per essere in regola?

Uno degli adempimenti previsti dopo la stipula di un contratto di locazione è la registrazione dello stesso presso l’Agenzia dell’Entrate.

La registrazione di un atto trae origine dalla volontà delle parti di annotarne il contenuto su un registro pubblico, in modo da non poterne più modificare il contenuto e la data.

In materia di contratti di locazione, è un adempimento obbligatorio, che va fatto rispettando dei tempi precisi e prevede dei costi. Diciamo che può capitare che le persone, effettuata la prima registrazione, dimentichino poi di adempiere a questo obbligo negli anni successivi, diventando passibili di sanzioni.

Per i nostri clienti, ci occupiamo noi di effettuare le prime registrazioni, di ricordare il pagamento delle annualità successive, di comunicare le proroghe. Non fa tecnicamente parte del lavoro di mediatore, tuttavia per noi è importante rendere la vita dei nostri clienti più semplice, offrendo un servizio completo.

In ogni caso, è bene avere un quadro preciso di cosa stiamo parlando, perché può capitare che le persone non sappiano quali siano i costi, in termini di imposte, da affrontare.

Quando va fatta la registrazione?
Entro 30 giorni dalla data di stipula (firma) dell’atto. Ogni anno, entro 30 giorni dalla data di decorrenza (giorno di inizio del contratto).

Chi la deve fare?
La legge prevede che l’obbligo di registrazione sia a carico del locatore dell’immobile. Gli importi, tuttavia, vanno, sempre secondo la legge, divisi in parti uguali fra locatore e conduttore.

A quanto ammonta?
Dipende dalla tipologia di immobile in oggetto, ma anche dal tipo di contratto di locazione. Ecco una comoda tabella riassuntiva.

Tipologia di immobile	Imposta di registro
Immobile ad uso abitativo	2% del canone annuo
Immobile ad uso diverso dall’abitativo	2% del canone annuo
Immobili strumentali per natura*	1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA 2% negli altri casi
Fondi rustici	0,5% del canone annuo

*Si tratta di immobili che rientrano nelle categorie B, C, D, E, A/10 destinati all’esercizio delle attività aziendali e per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversi utilizzi.

Nei casi di contratti a canone concordato, invece, è prevista una riduzione del 30% sulla base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro. Il 2% andrà calcolato sul 70% del canone annuo.

Esiste un importo minimo da pagare?
Sì, ma solo per il primo anno. La cifra minima da pagare è di 67,00 €.

È possibile pagare in un’unica soluzione l’importo dovuto per l’intera durata del contratto (quattro anni in caso di contratto libero ad uso abitativo, tre in caso di contratto a canone concordato, sei anni in caso di contratto ad uso diverso dall’abitativo). In questo caso, è previsto uno sconto che consiste in una detrazione di imposta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità.
Esempio:
canone mensile: € 500,00
canone annuo: € 6.000,00
contratto: 4+4
imposta di registro per l’intera durata: €480,00 (6000,00*4-anni di durata del contratto)
detrazione di imposta: € 0,96 (0,05 cioè la metà del tasso di interesse legale attualmente in vigore * 4 – anni di durata del contratto)
totale imposta da pagare: € 479,00

Sinceramente, da quando il tasso di interesse legale è sceso così tanto, non si tratta di un grande sconto, per cui noi consigliamo sempre il pagamento annuale.

Imposta di bollo

All’imposta di registro va aggiunta, ma solo alla prima registrazione, l’imposta di bollo.
Si deve calcolare una marca da bollo di € 16,00 per ogni cento righe del contratto, per ogni contratto registrato.

Queste sono le regole da seguire nel caso in cui non si opti per la cedolare secca. In questo caso, infatti, la registrazione è comunque obbligatoria, ma l’imposta di registro è compresa nell’aliquota che il locatore paga sul reddito da locazione.

Per ulteriori informazioni sugli adempimenti post contrattuali, iscrivetevi alla nostra newsletter .

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Apr

Arrivano gli studenti e voi siete impreparati

Stanno arrivando e voi non siete preparati.

Gli studenti stanno preparando i loro test di ammissione alle facoltà a numero chiuso. Stanno scegliendo la città in cui trascorrere i prossimi quattro anni della loro vita.

Voi proprietari di case, cosa state facendo?

Nulla.

Come lo so? Perché ogni anno arrivate da noi a metà luglio, lamentandovi di avere un appartamento vuoto, ci farete vedere la vostra casa ancora piena di mobilio ed effetti personali, ci direte che stanno arrivando le vacanze e non avete il tempo per organizzarvi, per pulire, riordinare e prepararvi all’arrivo degli studenti.

Ore e ore di consulenze, su canoni, contratti e arredamento, per poi ritrovarsi a settembre con i mobili recuperati dalle case a mare, da quelle dei nonni e le tende di velluto.

Se avete intenzione di fare così anche quest’anno, sappiate che dovrete accontentarvi. Accontentarvi di canoni più bassi, di impiegare più tempo per affittare l’intero appartamento. Se ci riuscirete.

Avete intenzione di fare così anche quest’anno? Evidentemente per voi la casa sfitta non è un problema.

Se avete intenzione di fare così, smettete di leggere adesso e tornate nella vostra quotidianità.

Una parte di voi, invece, non sa da dove iniziare. Se siete in questo gruppo, allora continuate a leggere.

Se volete affittare a studenti, queste sono le regole da seguire.

Quando iniziare a predisporre l’appartamento per gli studenti?

Adesso.
Le stanze devono essere pronte per luglio. Non sono ammesse proroghe se si vuole intercettare il maggior numero di persone ed essere sicuri di avere la casa piena a partire dall’inizio dell’anno accademico.

Come deve essere l’arredamento?

Essenziale ma moderno.
Ikea, Mondo Convenienza (per citarne alcuni) ormai sono perfetti sia per i costi che per lo stile. Ci devono essere un letto, un comodino, un armadio capiente (essendo studenti fuori sede avranno anche biancheria, coperte e l’abbigliamento “quattro stagioni”) una scrivania con la sedia e la lampada, una piccola libreria.
È inutile aggiungere altro che non sia in stile con la camera o che vada a personalizzare troppo lo stile.
Sono bene accetti:
– tende, ma solo se leggere, pulite e di colore chiaro
– quadri, ma solo se moderni, magari con cornici essenziali. Meglio fotografie “urbane”
– uno specchio
– un bel copriletto a tinta unita con dei cuscini.

È possibile utilizzare mobilio non nuovo?
Certo. Va integrato con qualcosa di nuovo per alleggerire lo stile di moda nei decenni passati. Una scrivania, un copriletto: a volte basta davvero un solo elemento per far sembrare nuovo un intero arredamento.

Se siete appassionati di fai da te, potete inserire qualche vostra creazione, purché funzionale e funzionante.
La cucina deve essere in buone condizioni e avere gli elettrodomestici necessari: forno, frigorifero e freezer, lavatrice.

Sono richieste le stoviglie (piatti, bicchieri, pentole e posate)

Nel XXI secolo è fondamentale la connessione ad Internet

Quali dotazioni deve avere l’appartamento?

Le utenze devono essere attive e funzionanti. Parliamo di acqua, luce e gas. Almeno in una stanza deve esserci l’allaccio per l’antenna tv funzionante. Meglio se ce ne fosse uno in ogni stanza.
La presenza di internet è la prima domanda che ci viene fatta.

Quanti studenti posso ospitare in una casa?

3 in una casa con un bagno, 4 in una casa con due bagni. Non sono apprezzati gli appartamenti stile dormitorio universitario.

Camere singole o camere doppie?

Difficilmente ci pervengono richieste di camere doppie. In ogni caso, spesso quando il proprietario vuole optare per le camere doppie, lo fa perché vuole provare a guadagnare di più dall’intero immobile. Se le stanze sono singole e tutte di un livello medio alto, la cifra che si può ricavare è la stessa, avendo però meno persone in casa (e quindi meno usura).

Seguiti questi consigli, vi aiuteremo a fissare il prezzo giusto per le stanze, vi consiglieremo il contratto adatto da stipulare e valorizzeremo il vostro immobile.

A questo punto a voi la scelta: perdere un altro anno o fissare un appuntamento con noi?

Se siete arrivati fino a questo punto la risposta è semplice: mandate ora una mail a info@homingimmobiliare.it

Feb

Cedolare secca e contratto foresteria

La legislazione italiana è complessa e questo determina numerose, e spesso diverse tra loro, interpretazioni delle norme in vigore.

Anche il Dlgs 23/2011 che ha istituito la cedolare secca, non si sottrae a questa consuetudine. Dopo quasi cinque anni dalla sua emanazione, diverse Commissioni Tributarie, stanno dando battaglia all’Agenzia dell’Entrate a colpi di sentenze, proprio sull’interpretazione di un suo aspetto specifico.

Parliamo della possibilità per il proprietario di un immobile di optare per la cedolare secca anche nel caso in cui il conduttore sia una società.

Ecco cosa è accaduto accaduto.

L’Agenzia dell’Entrate, con la circolare 26/E/2011 ha fin da subito specificato la non applicabilità della normativa sulla cedolare secca nel caso in cui l’inquilino fosse non una persona fisica, ma una società. Parliamo quindi di un contratto ad uso foresteria.

Alcuni locatori di appartamenti affittati a società, hanno applicato ugualmente la cedolare secca, usufruendo in questo modo delle aliquote agevolate. Non hanno quindi pagato imposta di bollo e registro considerate assorbite dall’opzione della cedolare.

Questi locatori, dopo essersi visti recapitare un avviso di liquidazione con l’ingiunzione al pagamento dell’imposta di registro considerata non pagata, hanno impugnato l’atto impositivo dell’ufficio dell’Agenzia dell’Entrate competente, presentando ricorso.

La Commissione Tributaria Provinciale di Milano, interessata del caso nelle sentenze 3529/25/15 e 754 del 27.2.17, ha dato ragione al ricorrente, fornendo nuovamente un’interpretazione estensiva della norma.

I giudici milanesi hanno sostenuto che l’interpretazione dell’Agenzia dell’Entrate, debba essere considerata non vincolante. Nel Dlgs 23/2011 art. 3, infatti, si parla di obbligatorietà della “persona fisica” solo riguardo al locatore. In questo senso, oltretutto, si era già espressa anteriormente anche la Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia.

La giurisprudenza sta quindi lentamente dando un senso ad una norma che, interpretata in senso restrittivo, dava luogo ad inspiegabili “ingiustizie”.

Ultimi aggiornamenti

A queste decisioni, va aggiunta, la n.222/2018 la Commissione Tributaria di Pavia ha stabilito che l’utilizzo del regime della cedolare secca è sempre consentito quando il locatore conceda in locazione un immobile, a uso abitativo, anche a una società.

Anche la Commissione Tributaria Provinciale di Bari, con la sentenza n. 825/1/2019 nuovamente dà ragione ad un locatore che aveva locato il proprio immobile ad una S.r.L.e applicato la cedolare secca per le stesse motivazioni.

Non sai se puoi applicare la cedolare secca? Contattaci all’indirizzio info@homingimmobiliare.it