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Category: Proprietario (40)

Quante visite servono per vendere o affittare un immobile
Lug
17

Quante visite devo fare per vendere?

Quante visite servono per vendere o affittare un immobile?

Una delle convinzioni più radicate di chi mette sul mercato il proprio immobile, è che più sono gli appuntamenti, maggiori sono le possibilità di vendere o affittare.

“Mettiamo il cartello, così chiamano più persone.”

“Non scrivere che non c’è l’ascensore, altrimenti la gente non ti chiama.”

“Hai portato in visita solo una persona.”

Se pensi questo, non hai capito il nostro lavoro (che poi anche difficilmente lo apprezzi è un’altra lunga e triste storia).

Il nostro lavoro non è far vedere case/negozi/uffici a tutti. Non è mettere tutti in fila con il numeretto, come alla posta o al supermercato.

Il nostro lavoro e la nostra esperienza servono a far in modo che gli immobili vengano visti solo dalle persone interessate. Interessate  a quella tipologia, a quella zona, a quel prezzo.
E non solo. Interessate al tipo di contratto richiesto da te proprietario.

In pratica, il lavoro che dobbiamo fare noi è esattamente l’opposto di quello che faresti tu proprietario.

Noi dobbiamo fare in modo che le visite per affittare o vendere un immobile siano il meno possibile.

Perché?

Perché prima di arrivare all’appuntamento, noi dobbiamo capire le reali intenzioni di chi sta parlando con noi.

Se l’immobile è in affitto, dobbiamo capire chi ci chiama chi è. Che intenzioni ha. Cosa gli serve. Da quando gli serve. E una serie di altre domande che ci portano a capire se andare a visionare l’immobile sarà una perdita di tempo o un investimento.

Perché noi sappiamo di fare un buon lavoro quando con una visita affittiamo.
Quando non succede, ci sono tanti fattori da valutare (ma anche questo è un altro discorso che affronteremo in un altro momento), ma il principio è  e resta valido.

Se parliamo di immobili in vendita, invece dobbiamo capire il cliente che tempistiche ha, quale il budget reale, se ha già accesso al mutuo. Queste sono informazioni necessarie, perché le trattative possono dipendere da tutte queste domande.

Quello di cui stiamo parlando, è un lavoro.
Un lavoro vero, non fatto nei ritagli di tempo ; non un lavoro “chiamare solo ore pasti”.

È il nostro lavoro.

E sì, alla fine, dopo trecento visite e duecento strategie diverse, potresti anche arrivare all’obiettivo di vendere o affittare, ma sarai stremato. Avrai visto gente di tutti i tipi, molti dei quali per nulla interessati al tuo immobile. Avrai un’idea talmente negativa delle persone che ti circondano che sarà l’unica cosa che ricorderai.

Oppure potrai compiere quell’atto che si chiama fiducia e credere a quello che il tuo agente immobiliare ti dice e farglielo fare.

Anche in questo caso, a te la scelta.

Per chiarimenti e informazioni, contattaci info@homingimmobiliare.it

Nesso fra la teoria delle finestre rotte e l'affitto
Lug
11

La teoria delle finestre rotte e l’affitto

Quale nesso può esserci fra la “teoria delle finestre rotte” del prof. Zimbardo e affittare una casa?

Facciamo un passo indietro.

La teoria delle finestre rotte.

Nel 1969 il prof. Philip Zimbardo dell’Università di Stanford condusse un esperimento di psicologia sociale.

Abbandonò due auto identiche (marca, modello e colore), una nel Bronx, zona povera ed emarginata socialmente di New York, e una a Palo Alto, zona ricca e tranquilla della California.  Ad osservare il comportamento della popolazione, fu lasciato un team di psicologi.
L’auto del Bronx fu progressivamente distrutta e smantellata nel giro di poche ore, mentre quella di Palo alto non fu toccata.
Dopo una settimana i ricercatori decisero di rompere un vetro anche all’auto parcheggiata in California. A quel punto assistettero allo stesso comportamento sociale che si era creato a New York: l’auto fu piano piano smantellata completamente, seguendo la stessa dinamica di vandalismo vista nel quartiere malfamato.
Questa teoria è stata poi approfondita con altri esperimenti sociali controllati, il tutto per determinare se l’effetto del disordine pre-esistente vada ad aumentare l’incidenza di altri atti di criminalità. I risultati hanno sempre avvalorato la tesi.

Ora non vogliamo farla troppo lunga, ma il nesso con quello che ci raccontano tanti proprietari di case c’è.

Si lamentano sempre distruzioni o anche di piccoli atti che possiamo proprio definire vandalismi. Ante rotte, chiodi messi e tolti male, graffi su parquet, pareti sporche molto più della semplice usura. Danni più o meno visibili a un controllo generico.

Ma noi vediamo molte case ogni settimana e a dire il vero, la maggior parte somiglia più all’auto lasciata da due giorni nel Bronx che a quella parcheggiata nel quartiere residenziale a Palo Alto.
Eppure basterebbe poco. Un poco di attenzione, cura e accettare qualche consiglio utile.
Se l’appartamento è in buone condizioni, con mobilio moderno e funzionante, le probabilità che l’inquilino che affitterà quell’immobile, lo tratti davvero come se fosse suo, aumentano. È molto più probabile che starà attento a fare la manutenzione ordinaria e comunque a restituire la casa come l’ha ricevuta.

L’effetto del disordine pre-esistente va ad aumentare l’incidenza dei danni causati dagli inquilini.
Perché quando gli immobili si presentano sciatti, l’inquilino sarà portato con più facilità ad essere sciatto e menefreghista.

Vuoi un consiglio su come evitare gli effetti del disordine pre-esistente? Contattaci: info@homingimmobiliare.it

 

 

Vendere la casa acquistata con i benefici prima casa
Lug
06

Prima casa: si può vendere?

È possibile vendere la casa acquistata con i benefici fiscali cosiddetti prima casa?

Questa è una domanda molto comune ed è anche uno dei motivi che può far rimandare la decisione di vendere un immobile. Ma cerchiamo di capire se, aver usufruito delle agevolazioni fiscali per l’acquisto, sia un fattore ostativo alla vendita.

Vendere l’immobile acquistato con i benefici fiscali prima casa

Innanzitutto, non basta aver acquistato una prima casa per avere le agevolazioni fiscali previste dalla legge. Devi mantenere i requisiti richiesti per un tempo determinato di 5 anni.

Durante questi anni non puoi rivendere l’immobile acquistato. Se lo fai, decadi dal regime di favore di cui hai usufruito e sarai obbligato a pagare le imposte in misura ordinaria e una sanzione del 30% delle stesse imposte.

Se però, ad esempio, ti trovassi costretto a vendere l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni, e decidessi di acquistarne un altro, non perderesti i benefici fiscali. Il nuovo acquisto, però, dovrebbe accadere entro un anno dalla vendita.

Lo ha specificato l’Agenzia dell’Entrate, che ha confermato che, in caso di alienazione (vendita) dell’immobile acquistato usufruendo dei benefici prima casa, il contribuente dovrà procedere ad acquisire (anche a titolo gratuito, non necessariamente comprando) un altro immobile che abbia i requisiti previsti, da adibire ad abitazione principale.
Se, però non volessi o non potessi procedere ad un nuovo acquisto, dovresti comunicarlo all’amministrazione finanziaria che provvederà a liquidare le imposte dovute senza però applicare la sanzione.

Affittare la prima casa

E se invece volessi affittare la casa acquistata con le agevolazioni?

Puoi farlo. La legge non dice che l’immobile acquistato con le agevolazioni sia personalmente abitato dall’acquirente.
Dice che questi deve avere la residenza nel comune in cui l’immobile è situato, oppure ve la trasferisca entro 18 mesi.

In definitiva

La casa acquistata con le agevolazioni fiscali:

  • si può vendere prima dei cinque anni, purché si acquisti un’altro immobile che abbia i requisiti richiesti entro un anno;
  • si può affittare, purché si abbia ( o si trasferisca) la residenza nel Comune dell’immobile.

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Se vuoi maggiori informazioni, chiamaci al numero 08231554823

Indennità di avviamento
Lug
03

Oh mamma, devo pagare l’indennità di avviamento!

Indennità di avviamento. O buonuscita. O indennità per la perdita dell’avviamento. Oppure “Oh mamma, devo risarcire l’inquilino per la perdita dell’avviamento”.

Se sei proprietario di un locale commerciale e non ci hai pensato, evidentemente è perché non la conosci.

Quando sei proprietario di un locale commerciale speri ovviamente l’attività di chi ha affittato il tuo locale vada bene, sia fiorente e prospera.
Ma sai anche che per 12 anni la legge non ti permette di cambiare inquilino, di aumentare il canone di locazione (ma di abbassarlo sì!), insomma di intraprendere una strada diversa.

La legge sulle locazioni è molto vecchia. L’anno prossimo entra negli “anta” e se la parte relativa alle locazioni abitative è stata aggiornata nel 1998 (ma sempre dello scorso millennio parliamo!), quella relativa all’uso diverso dall’abitativo, è ferma al 1978.

Altra economia, altro approccio all’affitto.

Se in genere le norme sulle locazioni hanno un occhio di riguardo per la parte debole  (l’inquilino) nel caso di un’attività commerciale si tutela l’attività stessa sopra ogni altra cosa.
Per questo motivo l’art. 34 della L.392/78 prevede che se il locatore voglia dare disdetta secondo le modalità previste dalla legge (art. 28 L. 392/78), deve dare all’inquilino una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, 21 se si tratta di un’attività alberghiera.
Se dopo l’immobile viene locato entro un anno, ad una persona che svolga la stessa attivita, o un’attività affine, gli importi salgono a 36 e 42 mensilità dell’ultimo canone.

Insomma, deve risarcirlo, perché chiedendogli di liberare l’immobile, l’inquilino rischia di perdere tutto il lavoro svolto per far conoscere la sua attività.

Il requisito fondamentale per avere diritto all’indennità di avviamento, è che si svolga un’attività che preveda il “contatto con il pubblico dei consumatori e degli utenti”.

Nei contratti ad uso diverso dall’abitativo, l’indennità di avviamento, quindi:

  1. è dovuta dal locatore se dà disdetta all’inquilino;
  2. è dovuta se l’inquilino ha un’attività al contatto con il pubblico (es. gelateria, bar, negozio di abbigliamento ecc. ecc);
  3. è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione, 21 in caso di alberghi;
  4. raddoppia se si riaffitta a chi svolge la stessa attività.

Ma adesso arriva quello a cui devi stare ben attento.

L’indennità di avviamento è irrinunciabile.

Per cui:
– anche se non lo scrivi nel contratto è dovuta;
-non puoi far firmare una rinuncia all’inquilino, perché tanto sarebbe nulla.

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