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Category: Proprietario (40)

Nuda-proprietà-a-chi-conviene
Mag
07

Nuda proprietà: cos’è e a chi conviene

Cercando fra gli annunci immobiliari sicuramente avrai trovato qualche annuncio di vendita di nuda proprietà di un immobile.
Di che cosa si tratta e, soprattutto, è un acquisto conveniente?

In diritto, la nuda proprietà è un tipo di proprietà privata, senza il diritto di godimento del bene a cui si riferisce.  In genere si ha in relazione a beni immobili di cui si acquisisce, appunto, la proprietà e non l’usufrutto.

Da sempre, quindi la nuda proprietà è considerata una forma di investimento immobiliare soprattutto da chi non ha esigenze abitative, né di creazione di reddito.
Questo perché, quando si acquista una nuda proprietà, l’immobile resta a disposizione dell’usufruttuario che può disporne liberamente (abitarlo o darlo in locazione nelle diverse forme previste dalla legge).

Cerchiamo quindi di rispondere ad alcune delle domande più comuni sulla nuda proprietà.

La nuda proprietà: chi compra e chi vende?

Per chi ha del capitale da investire, la nuda proprietà consente di acquistare a prezzi più bassi di quelli presenti sul mercato per un’abitazione libera. Più bassa è l’età dell’usufruttario e tanto più basso sarà il costo dell’immobile, dato che si va a calcolare il tempo in cui la casa resterà presumibilmente occupata. È chiaro che con il trascorrere del tempo, il suo valore aumenterà all’aumentare dell’età dell’usufruttuario.
Per chi invece intendere vendere la nuda proprietà, il vantaggio sta nello smobilizzare dei capitali, senza dover abbandonare la propria casa, conservando il diritto di abitarla per tutta la vita grazie all’usufrutto.
Proprio per questo motivo, la nuda proprietà è una soluzione scelta da persone per lo più sole o che abbiano il timore di non aver denaro sufficiente per una vita decorosa.

Come si calcola il prezzo di vendita?

Il prezzo si calcola sulla base di coefficienti stabiliti dal Mnistero dell’Economia basati sulle aspettative di vita in Italia. In ogni caso, alla fine, il prezzo lo stabilisce il venditore: quella dei coefficienti è solo un base per il calcolo.

Quali tasse si pagano?

Chi compra, paga le usuali imposte sull’acquisto di un immobile e può, naturalmente usufruire dei benefici di acquisto “prima casa”.
Per quello che riguarda IMU, IRPEF, TARI, spese condominiali e simili, queste spettano all’usufruttuario che gode del bene.

A chi spettano le spese di manutenzione?

Quelle ordinarie all’usufruttuario, quelle straordinarie al nudo proprietario.

Alla fine la domanda che resta è: è un investimento conveniente sia per chi compra che per chi vende?

Per chi compra:
1. l’immobile viene pagato ad un prezzo più basso
2. le imposte dirette sono a carico dell’usufruttuario
3. non può disporre del bene fino alla morte dell’usufruttario
4. può rivendere la nuda proprietà ad un prezzo magari maggiore in quanto l’età dell’usufruttuario è aumentata
5. su di lui gravano le spese di straordinaria manutenzione.

Per chi vende:
1. potrà abitare la propria casa senza paura di poterne essere allontanato
2. potrà disporre come preferisce del bene (anche locandolo)
3. l’usufrutto non potrà essere lasciato in eredità, perché termina con la morte dell’usufruttuario

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Proroga-dei-contratti-attenzione-alle scandenze
Apr
04

Proroga del contratto: adempimenti da ricordare

Fra le procedure da seguire durante la vita di un contratto di locazione c’è la proroga.

È uno degli atti più insidiosi, in quanto, generalmente viene dimenticata dalle parti soprattutto da quando esiste la cedolare secca.

scopriamo Cos’è la proroga

La proroga di un contratto si ha quando, o per legge o per volontà delle parti, si sposta in avanti il termine ultimo della sua scadenza.
Il momento della scadenza, varia a seconda della tipologia di contratto di locazione.
Per i contratti a canone libero la scadenza interviene alla fine dei primi 4 anni; per i contratti a canone concordato, la scadenza interviene al terzo anno, mentre i contratti transitori hanno una durata massima di 18 mesi e terminano automaticamente, quindi in realtà non si può parlare di vera e propria proroga.

La comunicazione all’ Agenzia dell’Entrate

Non basta che le parti siano d’accordo nel voler allungare il contratto, ma occorre che tale volontà sia comunicata all’Agenzia dell’Entrate entro 30 giorni dalla scadenza dello stesso.

Cosa si deve fare?

  1. Se il contratto è in regime di cedolare secca, basta effettuare la comunicazione di proroga mediante o il software telematico dell’Agenzia o mediante compilazione del modello cartaceo (RLI).
    Non si paga nulla, in quanto le imposte di registro sono assorbite dalla cedolare secca, tuttavia la comunicazione è obbligatoria, al punto che, in caso di ritardi si applicano comunque interessi e sanzioni.
  2.  Se il contratto non è in regime di cedolare secca, ma segue la registrazione ordinaria, la proroga si effettua:
    – o attraverso il sistema on line dell’Agenzia dell’Entrate, con pagamento mediante addebito sul conto corrente di chi effettua la registrazione dell’imposta di registro;
    – o mediante pagamento attraverso il modello F24 Elide dell’imposta di registro e la presentazione del modello RLI cartaceo presso gli sportelli dell’Agenzia.

Quanto si paga?

Per chi non opta per la cedolare secca, come dicevamo, va versata l’imposta di registro che è pari al 2% del canone annuo di locazione.

Chi deve pagare?

Il locatore e il conduttore sono obbligati al pagamento in solido della imposta.

Cosa accade se si dimentica di effettuare la proroga?

È possibile effettuare il pagamento in ritardo, pagando però la sanzione sulla imposta non versata e gli interessi.

Consigliamo di segnare sempre in agenda le scadenze dei propri contratti, in modo da ricordare di pagare quanto dovuto e comunicare la proroga all’Agenzia dell’Entrate.
Se non avete voglia di farlo, fatevi assistere da un professionista!

Ti interessa avere maggiori informazioni sulle pratiche post contrattuali? Contattaci mandando una mail a: info@homingimmobiliare.it

Agevolazioni fiscali per efficientamento energetico
Gen
23

Ecobonus, per risparmiare energia

Abbiamo parlato della proroga degli incentivi fiscali per chi intenda ristrutturare casa o acquistare mobili nel 2018, ma c’è un ulteriore bonus di cui ancora non abbiamo approfondito le caratteristiche. Parliamo dell’ ecobonus.

L’ attenzione al risparmio energetico e ai consumi è quello che muove molti cittadini a scegliere in fase di acquisto case che siano in classe energetica elevata. Per questo motivo, in molti, provvedono a rendere più moderni i propri appartamenti proprio seguendo il principio che, in tema di efficienza energetica, spendere un po’ di più per installare dispositivi migliori, si traduce in un risparmio a lungo termine.

E questo è ancor più vero se, al risparmio futuro sulle bollette, si aggiunge la possibilità di rientrare dell’investimento fatto, attraverso le detrazioni fiscali previste per legge.

Ecobonus: di cosa si tratta?

L’ ecobonus è una detrazione fiscale per tutti colori che abbiano sostenuto delle spese volte a migliorare l’efficienza energetica e le prestazioni (energetiche) dell’abitazione.

Per questo motivo, rientrano nelle spese detraibili, quelle sostenute per:

  • miglioramento di coibentazioni, pavimenti, finestre, infissi (miglioramento termico dell’edificio);
  • installazione dei pannelli solari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
  • interventi di domotica finalizzati al controllo a distanza degli impianti di riscaldamento;
  • acquisto del materiale per il risparmio energetico;
  • prestazioni professionali  per l’installazione.
Più sei efficiente e più risparmi

La novità del 2018 è la modulazione della detrazione a seconda degli interventi effettuati e cioè, di quale sia effettivamente l’impatto della ristrutturazione sulla efficienza energetica.

Per cui la detrazione scende al 50% (rispetto al 2017) per:

  • le spese di sostituzione di infissi e schermature;
  • l’installazione di una caldaia a condensazione di classe A;
  • l’acquisto e la posa di impianti alimentati a biomasse combustibili (le stufe a pellet, per intenderci)
  • le tende solari.

La detrazione è al 65% invece per:

  • la sostituzione  della caldaia, con una a condensazione di classe A e con contestuale installazione di sistemi di termo regolamentazione evoluti;
  • l’installazione di pannelli solari;
  • l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di impianti di domotica;
  • per le coibentazioni;
  • l’installazione di micro cogeneratori;
  • la sostituzione degli scaldacqua tradizionali con quelli a pompe di calore.

Ma qual è il limite di spesa previsto dalla Legge di stabilità per l’ ecobonus?

  • 100.000 euro per gli interventi di riqualificazione energetica
  • 60.000 per gli interventi sull’esterno degli edifici e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali.
  • 30.000 euro per gli impianti di climatizzazione invernale.

E infine: chi può chiedere l’ ecobonus ?

Dunque, la detrazione per la tipologia di spese mirata all’efficientamento energetico, spetta a tutti i contribuenti persone fisiche che vantino un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento (compresi familiari conviventi).
Spetta, inoltre, ai professionisti  titolari di Partita IVA, ai contribuenti con redditi di impresa a cui verrà detratto dall’IRES, alle associazioni fra professionisti, agli enti pubblici o privati che non svolgono attività commerciale.

A volte, tuttavia, rendere efficiente dal punto di vista energetico il proprio appartamento e non preoccuparsi dell’intero stabile, vanifica il raggiungimento dell’obiettivo e per questo la norma ha previsto una sorta di super bonus, per chi interviene anche sui condomini.

Il Superbonus per i condomini

Stiamo parlando di un bonus che va ad unire il bonus per le ristrutturazioni antisismiche e l’ecobonus.

In pratica, i condomini ubicati nelle zone a maggior rischio sismico che effettueranno lavori di riqualificazione energetica e sismica, godranno della detrazione dell’ 80% se vi è il passaggio ad una classe inferiore di rischio e dell’85% per il passaggio di due classi inferiori.
L’importo massimo detraibile è di 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari nel condominio ed è ripartito i dieci anni.

A proposito di eco…logia

Bonus verde ed ecobonus per lavori in giardino

Una novità della Legge di stabilità del 2018 è il bonus verde e cioè una detrazione del 36% per i lavori di sistemazione del verde effettuati su giardini e terrazzi, balconi anche condominiali, fino ad una spesa massima di  5.000 euro ad unità immobiliare.
I lavori detraibili?
Impianti di irrigazione, pozzi, riqualificazione dei prati, fornitura di piante e arbusti, sostituzioni di siepi, spese per grandi potature.

Insomma, che si abbia un animo green o meno, è davvero arrivato il momento di risparmiare energia e le Stato vuole darci una mano.

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Bonus Ristrutturazioni 2018. A che serve?
Gen
16

Bonus ristrutturazioni: come sfruttarlo al meglio

Se la casa che intendete mettere a reddito è un po’ malconcia e necessita di qualche lavoro, approfittate del 2018 e del bonus ristrutturazioni. Come diciamo sempre, a volte basta fare dei piccoli interventi per far aumentare immediatamente il valore percepito di un immobile. In questo caso, se ci sono interventi strutturali da fare, conviene approfittare del 2018.

Sono stati infatti prorogati dalla Legge Finanziaria i bonus fiscali previsti per chi deve ristrutturare casa e, quindi anche per quest’anno è prevista una importante detrazione entro un limite di spesa piuttosto alto.

Procediamo con ordine e cerchiamo di capire per quali lavori spetta.

Innanzitutto, spetta per lavori di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su:
–  immobili di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze;
– parti comuni dei condomini. In quest’ ultimo caso varranno anche i lavori svolti per la manutenzione ordinaria.

Facciamo qualche esempio per rendere più chiaro di cosa stiamo parlando.

  • Interventi volti a ristrutturare abitazioni o edifici a seguito di calamità naturali riconosciute
  • Eliminazioni di barriere architettoniche, nello specifico per la creazione di ascensori e montacarichi
  • Opere di bonifica dall’amianto
  • Opere per la messa in sicurezza degli impianti in casa (come il cambio del tubo del gas o di una presa di corrente mal funzionante) o per l’installazione di sistemi di sicurezza come gli apparecchi di rilevazione dei gas inerti
  • Lavori relativi alla creazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

Ai fini della detrazione è possibile considerare anche le spese sostenute per la progettazione, per le prestazioni professionali, per l’acquisto dei materiali, per le perizie e i sopralluoghi, per l’imposta sul valore aggiunto (IVA), l’imposta di bollo e tutti i diritti pagati per le concessioni.

A quanto ammonta il bonus per le ristrutturazioni?

Per il 2018 chi effettuerà i lavori sopra descritti avrà diritto ad una detrazione sull’IRPEF pari al 50% della spesa sostenuta fino a 96.000 Euro di spesa (la detrazione massima quindi sarà pari ad Euro 48.000).

E dopo aver ristrutturato, se avete necessità di acquistare mobili o elettrodomestici, il 2018 è ancora l’anno giusto.  ANCHE IL “BONUS MOBILI”, infatti, È stato prorogato.

Fino al 31 dicembre 2018 sarà quindi possibile detrarre dall’IRPEF il 50% di quanto speso per l’acquisto di arredi nuovi ed elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, fino ad un massimo di 10.000 Euro.
Sono incluse anche le spese di trasporto e montaggio.

Cosa bisogna fare per poter usufruire degli sconti fiscali?

Il contribuente deve necessariamente pagare tramite bonifico bancario o postale riportando la causale del versamento, il codice fiscale o la partita IVA del beneficiario della detrazione e del beneficiario del pagamento (chi ha commissionato i lavori e chi li ha eseguiti). La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo (quindi in pratica in 10 anni).

L’opportunità di risparmiare sulle tasse è sempre una buona cosa, soprattutto quando, come in questo caso, ci può aiutare a raggiungere più facilmente l’obiettivo di affittare in modo più veloce.

Tutto chiaro fino ad adesso?
Aggiungiamo allora qualche altra informazioni utile e pratica.

  1. La detrazione vale per unità immobiliare e non per beneficiario. Questo significa che se si hanno più immobili da ristrutturare, è possibile usufruire di più bonus.
  2. Possono chiedere la detrazione tutti coloro che vantano un diritto reale sull’immobile e cioè: proprietari, usufruttuari o conduttori. Ma anche i loro familiari o conviventi purché siano effettivamente loro ad effettuare la spesa e le fatture siano intestate a loro.
  3. La detrazione va indicata direttamente nel modello 730 o UNICO.
  4. Essendo strettamente collegati (posso chiedere il bonus mobili solo se ho effettuato una ristrutturazione), il bonus ristrutturazioni e il bonus mobili sono cumulabili.

Se poi volete rendere il vostro immobile anche più moderno in tema di risparmio energetico, potrete invece usufruire dell‘Ecobonus .

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