Adeguamento ISTAT: l’indice torna positivo e sale.
Nei contratti di locazione, soprattutto quelli di lunga durata, quelli che non consentono ai locatori di aumentare il canone in corso di validità del contratto, la legge tuttavia prevede la possibilità che questi possano essere adeguati seguendo l’andamento dei prezzi al consumo. Si consente, quindi, nella pratica il cosiddetto “adeguamento ISTAT“, ovvero l’aumento del canone attraverso l’indice ISTAT.
Questa premessa è d’obbligo, in quanto, dopo molti anni di indici ISTAT negativi, che hanno fatto sorgere alcune domande di cui abbiamo precedentemente parlato, nel 2022 siamo di fronte ad un aumento dei prezzi al consumo, con un valore del 7,8% dalla rilevazione del mese di luglio e con una conseguente inflazione.
Rispetto ai contratti di locazione, quindi, ci potremmo trovare di fronte ad un aumento dei canoni dei contratti in corso, con diverse casistiche.
Cedolare secca
In primo luogo, va detto che tutti i contratti per i quali i proprietari hanno optato per la cedolare secca, non possono essere adeguati. È la norma che ha introdotto questa forma di tassazione a imporlo per tutta la durata della scelta dell’opzione. Sia che si tratti di contratti 4+4, o 3+2 a canone concordato o transitori, o a studenti universitari, in caso di cedolare secca non si può richiedere l’adeguamento ISTAT.
Cedolare secca o regime fiscale ordinario: due diverse possibilità riguardo l’ adeguamento ISTAT
Contratti a canone libero o concordati
Per il classico contratto 4+4, con il regime fiscale ordinario, occorre verificare quanto scritto al momento della stipula.
Può essere indicato un automatismo riguardo l’aggiornamento del canone o la facoltà di richiedere l’aggiornamento. In entrambi i casi si dovrà procedere in questo modo. Si identifica il tasso da applicare rispetto alla data di scadenza dell’annualità. Ad esempio, se l’annualità è scaduta il 31 luglio, si andrà a cercare l’indice ISTAT del mese di luglio se già pubblicato (altrimenti si applica quello del mese precedente) e si moltiplica per il canone annuale. La cifra verrà quindi divisa per i 12 mesi e si otterrà il nuovo canone adeguato.
La legge consente che nei contratti liberi la rivalutazione possa essere al 100% dell’indice ISTAT. Nei contratti a canone concordato, invece, la rivalutazione non può essere superiore al 75% del suddetto indice. Per cui, prima di effettuare il calcolo di cui sopra, andrà calcolato a quanto corrisponde il 75% dell’indice.
Contratti ad uso diverso dall’abitativo
Nel caso di contratti ad uso diverso dall’abitativo (locali commerciali, uffici, depositi ecc.) l’art. 32 della legge 392/78 stabilisce che questi possano essere adeguati in misura non superiore al 75% dell’indice ISTAT e solo su richiesta del locatore.
È previsto, tuttavia che se i contratti prevedano una durata minima superiore a quella prevista dalla legge (quindi maggiore di sei anni o nove in caso di strutture alberghiere), possa essere richiesto un adeguamento superiore al 75%.
In tutti i casi di adeguamento, è importante ricordare che per il pagamento delle imposte di registro nelle successive annualità, andrà indicato il nuovo canone rivalutato.
Le imposte di registro si calcolano sugli importi rivalutati
Cosa fare, quindi?
Gli aumenti, visto l’andamento dell’inflazione, potrebbero essere consistenti, per cui, se da un lato è assolutamente lecito chiedere l’applicazione dell’adeguamento, dall’altro potrebbe essere problematico per gli inquilini rispettare gli accordi economici.
Il nostro suggerimento è quello di prendere in considerazione la storia del rapporto di locazione e, come sempre, usare il buon senso.
Un fattore da considerare, ad esempio, sicuramente è la durata del contratto: da quanto tempo il canone è fermo e che tipo di rapporto (soprattutto di fiducia c’è con l’inquilino). Un’idea magari potrebbe essere quella di accordarsi su una cifra percentuale più bassa rispetto all’indice attuale. Sono tutte soluzioni che la legge permette, soprattutto tenendo conto che si tratta di decisioni che vanno a vantaggio dell’inquilino.
Se hai necessità di capire:
– se e come puoi adeguare il canone di locazione,
– il calcolo da fare,
– come pagare le imposte di registro,
contattaci e potremo esserti di aiuto.
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