Dopo il primo mese e mezzo di chiusura totale delle attività commerciali, del lavoro dei liberi professionisti e delle imprese, ci sono arrivate le prime richieste di informazioni da parte di nostri clienti riguardo la sorte del pagamento dei canoni di locazione dei locali commerciali, ma anche delle abitazioni.
Va chiarito che eccetto la norma sul credito di imposta per i titolari di una locazione commerciale, prevista dal Decreto Cura Italia, non sono state previste, ad oggi norme specifiche per dare una risposta alla domanda principale che ci viene posta.
È possibile sospendere il pagamento dei canoni?
No alla sospensione del pagamento, sì al recesso
Come già detto, il Decreto Cura Italia non prevede la possibilità che i canoni di locazione siano sospesi a causa delle restrizioni imposte per evitare i contagi da Covid -19. Ci sono tuttavia alcune soluzioni alternative previste dalla legge.
La prima soluzione è prevista dalle leggi in materia di locazioni, valida sia per i contratti ad uso abitativo che ad uso diverso dall’abitativo, prevede la possibilità di recedere per “gravi motivi”. Questi gravi motivi devono essere delle situazioni impreviste che impediscono al conduttore la permanenza dell’immobile. Si deve trattare di eventi incontrollabili e che non dipendano in alcun modo dalla volontà dell’affittuario.
La legge prevede che venga in ogni caso rispettato il termine di preavviso di sei mesi (o quello indicato dal contratto stesso).
Questa soluzione, per essere presa in considerazione in questo particolare momento storico, però, prevede che:
- il conduttore abbia già deciso di non ricominciare la sua attività, o di lasciare l’immobile abitato perché ha trovato una soluzione alternativa;
- si rispetti comunque il termine di preavviso di sei mesi, o che ci sia un accordo delle parti per ridurlo.
Al momento la situazione è talmente poco chiara che probabilmente chi ha investito in un’attività, prima di pagare sei mesi di canone e poi chiudere, magari cercherà di capire come muoversi evitando di chiudere prima di quando, purtroppo, sarà obbligato a farlo. La stessa cosa per chi vive in affitto. Anche tenuto conto dell’impossibilità o della grande difficoltà di effettuare traslochi in queste settimane.
Abbiamo detto che la sospensione degli affitti, non è prevista e il canone va dunque pagato. Anche perché i locatori pagheranno comunque le tasse sul canone totale indicato dal contratto di locazione. C’è però la possibilità che le parti si vogliano aiutare a vicenda in questo periodo difficile, adottando soluzioni diverse e più flessibili.
DILAZIONE E RIDUZIONE DEL CANONE. COME FARE?
Attestato che una pandemia globale è un evento imprevedibile e che le misure di distanziamento sociale previste hanno impedito a molte categorie di lavorare e produrre reddito, appare chiaro che la richiesta di soluzioni alternative non è una scusa, ma una necessità.
Vediamo insieme cosa si può fare.
- Chiedere di posticipare i canoni dei mesi in cui non si è lavorato e guadagnato. Parliamo di una dilazione. Le parti possono così accordarsi su modi e tempi per il pagamento. Perché magari facendosi bene i conti, si è capito che la difficoltà sarà effettivamente temporanea e con un poco di pazienza sarà possibile pagare tutto. Sarà meglio lasciare un accordo scritto, in modo che non ci siano fraintendimenti di alcun tipo.
- Chiedere la riduzione del canone. La possibilità di ridurre il canone di locazione è già prevista dal nostro ordinamento in presenza di accordo delle parti. A seguito delle difficoltà economiche che il nostro Paese attraversa fin dalla crisi del 2008, la registrazione di questi accordi non prevede imposte di registro.
In questo momento per ridurre il canone occorrerebbe operare in questo senso. Al canone totale annuo, si sottrarrebbero le somme che le parti decideranno scontare per i mesi dell’emergenza Covid-19. Si firmerebbe un accordo con l’indicazione dell’entità della riduzione del canone, il canone finale e il motivo della riduzione. Tale accordo andrebbe poi registrato tramite modello 69 all’Agenzia dell’Entrate.
Il Decreto Cura Italia, inoltre, prevede la sospensione dei termini degli adempimenti e dei versamenti fiscali e contributivi che ricadono fra l’8 marzo e il 31 maggio. Appena terminerà l’emergenza, dunque, si dovrà registrare l’accordo direttamente all’Ufficio territoriale presso il quale era stata fatta la registrazione originaria.
Non è possibile, purtroppo, registrare questo tipo di pratiche attraverso il sistema on line dell’Agenzia dell’Entrate.
Buonsenso e pazienza
Il nostro consiglio, in caso di difficoltà per il pagamento è sempre quello di seguire il buonsenso e di comportarsi di conseguenza.
Di fronte ad un buon inquilino, è preferibile trovare soluzioni alternative al recesso, soprattutto vista la complessità della situazione economica futura. Di fronte ad un proprietario comprensivo, è sempre bene parlare chiaro delle proprie difficoltà economiche proprio per cercare di addivenire ad una soluzione di compromesso.
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