Lo straordinario maltempo delle scorse settimane ha riportato alla ribalta un problema periodicamente ricorrente in Italia: l’abusivismo edilizio.
Sembra che il Belpaese non riesca proprio a liberarsi di questo malcostume, diffuso purtroppo per lo più nelle regioni centro meridionali.
E se generalmente si pensa che possa esserci una sorta di scala di gravità per i vari abusi commessi, riflettendo con onestà (soprattutto sui motivi di tutela della vita delle persone che danno origine a certi divieti) gli abusi edilizi sono tutti gravi.
La necessità di approfondire la questione è nata, in quanto, uno degli immobili siciliani in cui si è verificata la tragica morte di due famiglie travolte dal fango di un fiume, e che doveva essere demolito, era stato locato e le famiglie che lo occupavano, lo utilizzavano come “Casa Vacanza”.
Come è possibile, ci siamo chiesti, che un immobile considerato completamente abusivo, fosse, non solo ancora lì a 150 mt dal letto del fiume, ma anche concesso in locazione?
Abuso edilizio e contratto di locazione: binomio possibile?
Proviamo a capire qualcosa in più.
Innanzitutto, quando un edificio è abusivo?
Un immobile è considerato abusivo, quando è stato realizzato senza alcuna autorizzazione amministrativa. Si tratta di una situazione insanabile, salvo l’intervento di leggi che vadano a condonare l’abuso.
È possibile che un immobile abusivo venga regolarmente iscritto al catasto (e quindi abbia tutti quei riferimenti – foglio, particella, sub, categoria catastale e finanche la rendita – propri di ogni edificio)?
Sì, è possibile. Il catasto ha rilevanza solo ai fini fiscali e quindi la presenza di un immobile nel catasto non è sinonimo della sua regolarità urbanistica.
La mancanza del certificato di agibilità è sinonimo di abuso edilizio?
Non necessariamente. Il certificato di agibilità è un documento che gli edifici molto vecchi quasi mai hanno, tuttavia, è possibile produrlo anche molti anni dopo seguendo le procedure di legge.
Il certificato di agibilità, però, non può essere rilasciato per immobili che siano stati costruiti abusivamente e non successivamente sanati (qualora la legge lo consenta).
Quindi, un immobile abusivo (completamente) o contenente un abuso può essere concesso in locazione?
La risposta è sorprendente, ed è sì.
Una casa abusiva si può affittare.
Si fanno poi delle distinzioni a seconda che l’abuso edilizio sia stato o meno comunicato al conduttore, e sia stato o meno fonte di impedimento del godimento dell’immobile stesso .
Per cui:
- se l’abuso edilizio viene espressamente indicato nel contratto di locazione firmato dal conduttore, il contratto è valido a tutti gli effetti (c’è il consenso di tutte le parti);
- se l’abuso viene nascosto, ma determina l’inutilizzabilità del bene (per esempio, è ostativo dell’ottenimento di particolari autorizzazioni), il contratto di affitto è invalido;
- se l’abuso viene nascosto, ma non determina l’inutilizzabilità del bene, il contratto continua a rimanere valido.
Si può addirittura applicare il canone concordato (con tutti i benefici fiscali che derivano dalla scelta di questa tipologia contrattuale).
Sembra davvero impensabile che l’autore di un abuso edilizio, possa lucrare ulteriormente sul frutto del suo reato eppure in Italia è così.
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