Una delle domande più frequenti riguarda la manutenzione degli appartamenti.
“Si è rotta la maniglia, a chi tocca ripararla?”
“E i rubinetti?”
“La casa si è allagata perché c’è una perdita, chi paga l’idraulico?”
Sono domande comuni, perché c’è molta confusione su cosa spetti al proprietario e cosa spetti all’inquilino.
L’inquilino pensa generalmente che il proprietario debba provvedere a far funzionare sempre tutto ciò che è presente nell’appartamento, nuovo o vecchio che sia, anche se il guasto è dipeso materialmente da lui.
Il proprietario pensa che una volta affittato l’immobile tutto quello che accade nella casa sia un problema dell’inquilino.
Cerchiamo di capire bene quando un inquilino deve provvedere da solo a riparare un danno e quando invece il proprietario deve intervenire a sue spese.
In linea generale la manutenzione ordinaria spetta all’inquilino, mentre quella straordinaria spetta al proprietario, così come riportato dal Codice Civile all’art. 1576 e dalla Legge 392/1978.
Ma nella pratica, cosa rientra nella manutenzione ordinaria e cosa in quella straordinaria?
Ecco qualche esempio di manutenzione ordinaria e lavori di piccola manutenzione:
- manutenzione della rubinetteria dovuta ad usura,
- pulizia annuale di impianti e filtri (caldaia, aeratori),
- sostituzione di prese di corrente, interruttori, lampadari, appliques,
- manutenzione di pavimenti e parquet,
- tinteggiatura di pareti e installazione di carta da parati,
- riparazione di porte e finestre, sostituzione di maniglie e serrature,
- sostituzione delle lampadine,
- spese di spurgo,
- la pulizia finale dell’immobile.
L’elenco non può essere esaustivo, perché nel vivere una casa, possono verificarsi tante piccole situazioni che necessitano di lavori. Sicuramente però può rendere l’idea.
A questo punto passiamo alle opere di manutenzione straordinaria.
Innanzitutto si può dire che si tratta di quelle opere che consentono di preservare il bene a lungo termine e che quindi possono essere sia pianificate nel tempo, ma anche durare poi nel tempo.
Va anche detto quindi che riguardano situazioni strutturali della casa, come ad esempio rifacimento di pavimenti o degli impianti.
Facciamo qualche esempio:
- la installazione e la sostituzione degli impianti idrici o sanitari o di riscaldamento,
- la sostituzione della rubinetteria,
- installazione dell’impianto elettrico, di citofono o videocitofono, dell’allarme,
- rifacimento dei pavimenti,
- sostituzione delle porte e degli infissi,
- opere di adeguamento dell’immobile e i suoi impianti alle normative vigenti.
È chiaro che esistono delle situazioni che potremmo definire borderline.
A volte un danno può essere causato dall’utilizzo prolungato della cosa da parte del conduttore o semplicemente si verifica perché l’immobile stesso è vecchio e obsoleto.
In questi casi, se non si riesce a comprendere la causa della spesa, ci si deve rifare agli usi locali, in mancanza di questi, la spesa spetta al conduttore.
Quello delle spese per la manutenzione è un argomento delicato e la nostra esperienza ci dice che in genere, soprattutto nella fase finale di un contratto, portano ad aumentare il livello di conflittualità. Consigliamo, quindi, di gestire tutte le situazioni con buon senso, pensando sempre all’obiettivo finale che per il conduttore è vivere in una casa che sia funzionale e funzionante; per il locatore, invece, è preservare il suo bene e la sua fonte di reddito.
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