“Vuoi lasciare prima i locali affittati? Allora pagami una penale”
Questo è quello che si sentono dire alcuni inquilini quando hanno la necessità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione e si spaventano (giustamente). Per alcuni, anche solo l’idea che possa esserci una penale da pagare, rappresenta un deterrente alla firma del contratto.
Come mai si è diffusa questa notizia?
Non lo sappiamo, ma abbiamo letto alcuni contratti stipulati in cui era presente un articolo dedicato alla penale in caso di recesso anticipato.
E abbiamo più di un locatore che insiste per includere un articolo del genere.
Ma si può fare?
La Legge 431/98, quella che ha riformato le norme sulle locazioni abitative, non parla di penali in caso di recesso anticipato dal contratto da parte dell’inquilino.
Ci dice solo che “il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi” (art. 3 comma 6).
Praticamente:
– l’inquilino può recedere dal contratto anche prima delle scadenze contrattuali previste;
– devono ricorrere gravi motivi che vanno resi noti al proprietario;
– deve essere rispettato un termine di preavviso.
Il termine di preavviso.
La consuetudine ci porta a ripetere come un mantra, che l’inquilino debba dare un preavviso di sei mesi. Questi sei mesi, tuttavia, sono un termine derogabile.
Significa che al momento del contratto le parti possono indicare un termine diverso, più breve, mai più lungo, per la disdetta dell’inquilino. Se non è indicato un termine vale quello previsto dalla legge (i famosi sei mesi).
A questo punto c’è da prestare molta attenzione.
I proprietari possono essere flessibili ed accettare che un inquilino vada via più o meno da un giorno all’altro. Oppure possono pretendere che sia rispettato il termine di preavviso previsto dal contratto e che vengano pagati i relativi mesi di canone.
Da qui è sorto il malinteso.
Si è pensato che essere obbligati a rispettare il termine di preavviso previsto dal contratto equivalesse ad una penale da pagare.
Ma non è così!
I proprietari non possono chiedere il pagamento di somme aggiuntive, considerate come il risarcimento di un presunto danno che deriverebbe (secondo loro) dal recesso anticipato. E se lo fanno si tratta di un patto contrario alla legge, quindi nullo.
Tutto questo vale anche per gli immobili commerciali?
Sì, perché anche in questo caso, la normativa non parla di “penali da pagare”.
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