La disdetta di un contratto di affitto da parte del proprietario è possibile.
Occorre però sapere come e quando farla. E anche su questo argomento c’è spesso confusione.
Approfittiamo della mail di un nostro cliente per rispondere alle domande più comuni.
“Ho un appartamento affittato con il classico contratto libero di 4 anni più 4. Ci stiamo avvicinando alla scadenza del primo quadriennio e io vorrei poter rientrare in possesso della mia casa quasi sicuramente per andarci a vivere. Come mi devo comportare? Quali sono i passi da seguire?
Grazie mille per la risposta”.
Il contratto 4+4, anche detto ” contratto libero”
Il contratto 4+4 è un contratto che noi consigliamo ai locatori che non hanno necessità di rientrare in possesso dell’immobile in breve tempo, in quanto la legge è piuttosto rigida sulle modalità di disdetta da parte del proprietario. Vediamole.
Le modalità.
Il locatore può dare disdetta solo inviando una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
La tempistica
La raccomandata va inviata almeno sei mesi prima della scadenza prevista dal contratto. È l’art. 3 della legge 431/98 che riporta la procedura da seguire circa la tempistica.
I motivi
Alla prima scadenza, il locatore deve necessariamente indicare uno dei motivi previsti dalla legge.
Eccoli tutti.
a) Quando intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
b) Quando, sia esso persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
c) Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune.
d) Quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.
e) Quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso.
f) Quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
g) Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Se non viene riportato uno di questi motivi indicati tassativamente dalla norma, la disdetta si ritiene nulla.
La sanzione
Una volta liberato l’immobile, entro 12 mesi, il locatore deve necessariamente fare quanto ha indicato nella lettera di disdetta.
La legge (al comma 5 sempre dell’art.3), prevede una sorta di sanzione per i proprietari che, riacquistata la disponibilità dell’alloggio, non lo adibiscano all’uso per il quale ne avevano inviato la disdetta. L’inquilino può richiedere che venga ripristinato contratto alle stesse condizioni disdettate, oppure un risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone pagato.
Per concludere. Se davvero siete convinti di voler rientrare in possesso del vostro appartamento, assicuratevi di farlo bene, altrimenti, il vostro contratto si rinnoverà automaticamente di altri quattro anni.
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