Un nostro cliente abituale per il quale ci occupiamo spesso di pratiche post contrattuali, ha stipulato un contratto di rent to buy. E come consuetudine, ci ha chiesto di occuparci di tutte le pratiche successive alla stipula
Sì, parliamo proprio del famoso/famigerato rent to buy, quello di cui si parla da anni, quello che avrebbe dovuto essere la panacea della crisi immobiliare e che avrebbe fatto “ripartire il mercato”.
Si è iniziato a parlare di affitto con riscatto, di locazione con opzione di acquisto. Tanti proprietari, soprattutto costruttori, hanno provato a pubblicizzare questa tipologia di compravendita che, sfruttando un periodo di locazione avrebbe consentito così ai futuri acquirenti di avere tempo per poter raccogliere la somma necessaria all’acquisto. Tanta pubblicità. Tanti articoli sulle riviste specializzate e sui blog di settore. A conti fatti, tuttavia, in agenzia è arrivata solo qualche richiesta di informazione, di valutazione, ma nulla di più.
Per questo motivo, vedere un contratto di rent to buy, redatto secondo le ultime indicazioni normative, ci è sembrata un’ottima occasione da cogliere per studiare come materialmente procedere di fronte a questa tipologia di contratto.
Partiamo dall’origine. Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal D.L. 133/2014 (convertito in Legge 164/2014) cosiddetto Decreto Sblocca Italia.
In questo contratto il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente che pagherà un canone di locazione.
Al termine di un periodo stabilito dalle parti all’interno dello stesso contratto, il conduttore può decidere se comprare l’immobile detraendo dal prezzo (anch’esso stabilito nel contratto) una parte dei canoni già pagati.
Il Decreto prevede l’obbligo della trascrizione del contratto nei registri immobiliari.
La durata di questo nuovo contratto non è esplicitata, ma si può dedurre proprio dall’obbligo della trascrizione. Normalmente questa ha un’ efficacia di tre anni, per il rent to buy, invece, è allungata a dieci anni.
È quindi fondamentale che vi siano:
– l’immediata concessione dell’utilizzo dell’immobile;
– l’obbligo di pagare un canone costituito da due diversi componenti (remunerazione per il godimento immediato e acconto per l’acquisto);
– il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito.
Da questo punto di vista, il contratto in mio possesso aveva tutti gli elementi necessari.
Il mio compito, adesso, era capire come procedere per la registrazione presso l’Agenzia dell’Entrate.
Le mie domande riguardavano gli importi e le modalità di registrazione.
L’art. 23 del D.L. 133/2014 non indica il trattamento fiscale a cui è soggetto questo nuovo contratto, per cui è intervenuta l’Agenzia dell’Entrate con la Circolare esplicativa n. 4/E
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È chiaro che ci siano due trattamenti fiscali, uno per le somme percepite per il godimento del bene (canone di locazione), uno per le somme percepite a titolo di acconto sul prezzo.
Per le somme imputate in conto canoni di locazione.
Si applica la disciplina delle locazioni.
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Tipo di proprietario |
Tipologia di fabbricati | Imposta di registro |
| Privato | Abitativa | 2% del canone annuo |
| Impresa che opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Abitativa | Imposta fissa di € 67,00 se il contratto è stipulato con scrittura privata, € 200,00 se il contratto è redatto in forma pubblica o scrittura privata autenticata |
| Impresa che non opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Abitativa | 2% del canone annuo |
| Impresa che opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Strumentali | 1% del canone annuo |
| Impresa che non opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Strumentali | 1% del canone annuo |
Per gli importi pagati in conto vendita
| Tipo di proprietario | Tipologia di fabbricati | Imposta di registro |
| Privato | Abitativa | 3% sull’importo complessivo degli importi pattuiti |
| Impresa che opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Abitativa | Imposta fissa di € 200,00 |
| Impresa che non opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Abitativa | 3% sull’importo complessivo degli importi pattuiti |
| Impresa che opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Strumentali | Imposta fissa di € 200,00 |
| Impresa che non opta per il regime di applicabilità dell’IVA | Strumentali | Imposta fissa di € 200,00 |
Si pagano le marche da bollo nella misura consueta: una marca da bollo da €16,00 ogni 100 righe.
Dopo aver trovato il bandolo della matassa relativa agli importi dovuti, si è posto un altro quesito.
Come materialmente andava effettuata la registrazione?
Poteva essere utilizzato il sistema di registrazione on line che tutti gli agenti immobiliari sono obbligati ad utilizzare?
Ho trascorso molte ore al telefono con l’Agenzia dell’Entrate e nessuno è riuscito a sciogliere il quesito. Il più informato riusciva a spiegarmi gli importi di cui sopra e mi invitava a leggere la Circolare. Nella pratica, non avevano mai svolto una pratica di registrazione di un contratto rent to buy.
Alla fine, una responsabile dell’ufficio di Caserta dell’Agenzia dell’Entrate, mi ha risposto via mail.
Dovendosi effettuare la trascrizione, è il notaio a doversi occupare di tutto.
Volete sapere com’è andata a finire? Le parti hanno preferito stipulare un contratto di locazione con opzione di riscatto.
Perché? Per il risultato che loro in questo caso volevano ottenere, non c’erano differenze rilevanti, per cui raggiungeranno lo stesso risultato spendendo meno soldi.
Se avete dei dubbi rispetto al vostro caso specifico (sia in qualità di locatore/venditore che di acquirente/conduttore), scrivete una mail a info@homingimmobiliare.it : vi aiuteremo a scegliere il contratto più adatto alle vostre esigenze.
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