L’ affitto con riscatto, o rent to buy, è stata considerata una soluzione per portare nuova linfa ad un mercato immobiliare giunto ai minimi storici, al punto che si è meritato un approfondimento normativo.
La panacea del mercato immobiliare?
Parliamo di una formula contrattuale che è stata pubblicizzata negli ultimi anni come la panacea ai mali del mercato immobiliare. Un mercato che vedeva (e tutt’ora vede) una grande quantità di immobili invenduti e grandi difficoltà per nell’erogazione dei mutui finalizzati all’acquisto. Questo tipo di contratto, tuttavia, non è decollato, forse complice anche la grande confusione in materia normativa e fiscale che lo circondava, al punto che adesso si sta tentando con il Leasing Immobiliare.
Con il D.L. n. 133/2014, specificato dalle note interpretative del Consiglio del Notariato e dalla Circolare 4/E del 2015 dell’Agenzia dell’Entrate, riguardo all’affitto con riscatto, tuttavia, sono intervenute delle norme più chiare che si spera diano una spinta propulsiva al mercato.
Cerchiamo di capire di cosa si tratta.
- L’affitto con riscatto, tecnicamente è un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione”. Un contratto atipico, che non rientra in nessuna delle fattispecie utilizzata fino ad adesso (locazione con patto di futura vendita, o compravendita con riserva di proprietà), le cui parti sono il conduttore (chi acquisisce il godimento del bene) e il concedente (chi concede l’immobile).
- Per una maggior tutela del conduttore è previsto l’obbligo di trascrizione dell’affitto con riscatto nei registri immobiliari.
- La durata massima prevista è di 10 anni, per dare alle parti la possibilità di una ampia copertura giuridica lasciando la libertà di scelta sulla durata del periodo di godimento.
- Il conduttore mantiene il diritto di scegliere se riscattare o meno l’immobile.
- Secondo la norma occorre stabilire quanta parte del canone versato è da considerarsi come acconto del corrispettivo finale e quanta è da considerare il pagamento per il godimento dell’immobile.
Questo in quanto, il regime fiscale delle due parti sarà diverso: imposta di registro al 3% per la parte considerata acconto della compravendita, e cedolare secca o regime IRPEF per la restante parte.
affitto con riscatto: Uno schema da adattare alle esigenze
Chiariti questi aspetti normativi, possiamo dire comunque che lo schema da scegliere resta molto personale e dettato dalle esigenze del conduttore e del concedente.
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